شکاف در عرضه و تقاضا
تولید مسکن به حدود یک سوم نیاز هم نرسید «اقتصاد سرآمد» گزارش می دهد
دولت جدید با شکاف عرضه و تقاضا مواجه است
در حال حاضر زمان تغییر دولت است و هنوز وزیر راه و شهرسازی تعیین نشده پس نمی‌توان به طور قطعی در مورد مسکن، اظهارنظر کرد ولی در حال حاضر این بازار در حالت رکود قرار دارد و خرید و فروش آن بسیار کم شده است. توجه به بخش مسکن جز سیاست های دولت جدید اعلام و به این کار الزام شده است بنابراین با شروع دولت جدید پیش‌بینی می‌شود که در ماه‌های آتی و شروع پروژه‌های مسکن سازی در کشور شاهد رونق این بازار و صنایع مربوط به آن باشیم چون فقط مسکن است که می تواند سایر بخش‌ها را فعال کند. پیش بینی می‌کنیم تا پایان سال، بخش مسکن در مسیر حرکت و رونق قرار بگیرد و به تبع آن صنایع دیگر نیز فعال شوند و از آنجایی که بازار مسکن وابستگی زیادی به سیاست‌های خارجی ندارد لذا ماه‌های آینده را ماه رونق ساخت و ساز عنوان شده و دولت باید سیاست‌ها و حمایت‌های خود را از بخش ساخت و ساز و توسعه اعلام کند.
دولت یازدهم بخش مسکن را با رکود صددرصدی مواجه کرد ولی در دو سال آخر و با حضور اسلامی، وزیر راه و شهرسازی و ارائه طرح اقدام ملی مسکن، حرکت کوچکی در این مسیر انجام شد لذا اگر این دولت و سیاست‌هایش موافق بخش مسکن باشند و زمین و تسهیلات در اختیار مردم قرار دهند شکاف در عرضه و تقاضا شاهد رونق خواهیم بود. به نظر می‌رسد دولت جدید چاره‌ای ندارد مگر اینکه توجه جدی به بخش مسکن داشته باشد تا با فعال شدن صنایع مربوطه مشکل اشتغال را تا حدی حل کند و یا حداقل از این وضع کنونی خارج شود؛ مردم منتظرند ببینند آیا در دولت جدید قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند و حباب بالای قیمت شکسته می‌شود. در بخش مسکن، مردم، انبوه‌سازان و شرکت‌های خصوصی دخیل هستند ولی سیاست‌ها و نگاه دولت به این بخش، آن را تحت تاثیر قرار می دهد.
تولید مسکن به حدود یک سوم نیاز هم نرسید
محمود جهانی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با روزنامه اقتصادسرآمد با پیش‌بینی رکود تورمی بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ اظهار داشت: حوزه مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم هم به لحاظ قیمت و هم تولید از شرایط خوبی نبوده است. در ۸ سال گذشته با روند کاهشی تولید مسکن مواجه بوده‌ایم. در حالیکه سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی طبق برنامه ششم توسعه کشور باید تولید می‌شد، این تولید به حدود یک سوم نیاز هم نرسیده بود.
او با تاکید بر اینکه ما باید به سمت افزایش ظرفیت تولید در سال‌های آتی پیش برویم، گفت: افزایش قیمت مسکن در طی سال‌های اخیر هم ناشی از کاهش عرضه و تولید مسکن بود و هم ناشی از افزایش نقدینگی و رشد افسار گسیخته و جهشی قیمت مسکن که در سه سال اخیر شاهد آن بودیم.
افزایش طول انتظار برای خانه‌دار شدن
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: بخش مسکن با چالش‌های دیگری نیز مواجه بوده است که مهم‌ترین آنها شاخص دسترسی مردم به مسکن بود. در حال حاضر طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن گروه‌های کم درآمد افزایش یافته است. بالا رفتن حجم بافت‌های فرسوده شهری و گسترش حاشیه نشینی نیز در سال‌های اخیر افزایش یافته است.
دولت جدید با شکاف عرضه و تقاضا مواجه است
او ادامه داد: شاخص‌های مسکن در مجموع روند نزولی به لحاظ کمی و کیفی داشت. دولت جدید با یک نیاز انباشته و شکاف عرضه و تقاضا و قیمت‌های جهش یافته مسکن مواجه است. به خصوص دولت برای مسکن کم درآمد‌ها باید کار‌های زیادی انجام دهد. البته به نظر می‌رسد به لحاظ بودجه عمومی و دولتی شرایط برایش سخت باشد.
کارشناس حوزه مسکن افزود: درست است که عامل اولیه و پیشرانه تقاضای سوداگرانه است، ولی متعاقب آن، چون تقاضای ناشی از فشار تقاضای واقعی هم وجود دارد و هم فشار هزینه، جلوی آن را خواهد گرفت و تقاضای واقعی که جای تقاضای سوداگرانه را خواهد گرفت.
در دنیای امروز مسکن مهم‌ترین نیاز هر خانوار پس از غذا به حساب می‌آید و سهم چشمگیری و سبد هزینه‌ای خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. در چهار دهه گذشته به تناسب رشد جمعیت، شاهد عرضه مسکن به بازار مصرفی بودیم و این خود باعث شد که همواره شاهد افزایش قیمت‌ها در این بازار باشیم. تامین نشدن تقاضای حاصل از رشد سریع جمعیت و مهاجرت در چند دهه اخیر به شهرهای بزرگ به دلیل ثابت بودن مقدار زمین و محدودیت عرضه موجب بروز رشد مداوم قیمت مسکن شده و سبب می‌شود سرمایه‌گذاری در این حوزه به قصد کسب عایدی از رشد ارزش مسکن کاملا معقول و کم ریسک به نظر آید. فشار هزینه عملاً به عنوان یک عامل کاهشی در قیمت مسکن عمل خواهد کرد؛ لذا نمی‌توانیم این تز را برای کاهش قیمت مسکن ارائه را بدهیم. حباب مسکن مثل سکه یا دلار نیست که افزایش یکباره عرضه و رفتن تقاضای سوداگرانه از بازار حباب را تخلیه کند.
تورم بالا یکی از مشکلات فزاینده اقتصادی و اجتماعی در ایران است. روند پایدار تورم منجر به کاهش سطح رفاه و افزایش نابرابری می‌شود و رشد اقتصادی را مختل می‌کند. تقارن عوامل مختلفی چون کسری بودجه که بخشی از افزایش آن ناشی از تحریم‌های شدید تجاری و مالی آمریکا علیه ایران است، درآمد نفتی پایین و هزینه‌های اقتصادی و همه گیری کرونا می‌تواند منجر به اتخاذ سیاست‌های پولی انبساطی بیشتر شود.
افزایش شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن
روزنامه اعتماد نوشت: طی پنج سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به گونه‌ای که به پایین‌ترین حد آمار شروع احداث واحد‌های مسکونی جدید در ۱۰ سال اخیر رسیده است.
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، اعتماد درباره بحران مسکن گزارش داده است: مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی آسیب‌ها و شکاف در عرضه و تقاضا چالش‌های بازار مسکن پرداخته است. این گزارش با بررسی شاخص خانوار در واحد مسکونی بر افزایش شکاف عرضه و تقاضا تاکید کرده است. این گزارش همچنین با بررسی چالش‌ها در این بازار پیشنهادات سیاستی خود را ارایه کرده است. در زیر بخش‌هایی از این گزارش را می‌خوانید.
رشد شدید قیمت‌ها
طی پنج سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به گونه‌ای که به پایین‌ترین حد آمار شروع احداث واحد‌های مسکونی جدید در ۱۰ سال اخیر رسیده است و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است. به لحاظ قیمت نیز بعد از یک دوره چندساله ثبات نسبی قیمت‌ها از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون، رشد شدید قیمت تا بیش از دو برابر را داشته است. عوامل بسیاری بر این افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده که علاوه بر تاثیر رکود سال‌های گذشته و کاهش تولید که یکی از عوامل قابل پیش‌بینی افزایش قیمت بوده است، از عوامل دیگر آن می‌توان به نوسان‌های بازار‌های موازی از جمله ارز و سکه اشاره کرد.
با افزایش تورم و کاهش سود سپرده‌های بانکی در سال گذشته بخش عمده‌ای از نقدینگی کشور به سمت بازار‌هایی که می‌توانند باعث حفظ ارزش سرمایه شوند ازجمله مسکن، ارز و سکه حرکت کرد که افزایش قیمت‌ها را تشدید کرد. درواقع حرکت مسکن از سمت یک کالای مصرفی به سمت یک کالای سرمایه‌ای و معاملات پرسود آن در غیاب مالیات‌های کنترل‌کننده سبب تشویق دلالان و سوداگران به فعالیت در این بازار و دامن زدن به نابسامانی آن شده است.
عدم تعادل عرضه و تقاضا
در کنار این عوامل، موضوع مهم دیگر تاثیرگذار بر بازار مسکن عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است. براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ کل مسکن موجود در کشور حدود ۴/۲۵ میلیون واحد بوده است که از این تعداد حدود ۸/۲۲ میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و حدود ۶/۲ میلیون واحد خالی است. تعداد کل خانوار‌ها نیز در این سال ۲۴ میلیون خانوار بوده که با در نظر گرفتن واحد‌های مسکونی دارای سکنه، شاخص خانوار در هر واحد مسکونی برابر با ۰۶/۱ است که نشان می‌دهد حدود ۱/۲ میلیون خانوار بدون مسکن مستقل هستند.
شاخص خانوار در واحد مسکونی
شاخص خانوار در واحد مسکونی یک شاخص کمّی است که هرچه به عدد ۱ نزدیک‌تر باشد تناسب بین تعداد خانوار با تعداد واحد مسکونی را نشان می‌دهد. بدین ترتیب با احتساب مسکن خالی (کل مسکن موجود در کشور برابر با ۴/۲۵ میلیون واحد است) این شاخص به زیر ۱ می‌رسد و نشان می‌دهد که تعداد واحد‌های مسکونی موجود در کشور با احتساب مسکن خالی پاسخگوی تعداد خانوار موجود است.
نیاز سالانه
نیاز سالیانه مسکن در کشور حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ در حالی که متوسط تولید سالیانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکن در پنج سال اخیر بوده که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. وجود حدود ۶/۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه که ۱۰ درصد از کل مسکن موجود در کشور را تشکیل می‌دهد نیز قابل تامل بوده و نیاز به چاره‌اندیشی دارد.
افزایش قیمت و کاهش تقاضا
تغییرات قیمت مسکن در ۲۰ سال گذشته همواره به صورت صعودی بوده که در برخی سال‌ها به ویژه از سال ۱۳۹۰ به بعد شیب تندتری گرفته است و براساس آمار منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی و همچنین آمار بانک مرکزی، افزایش ۱۰۴ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ رخ داده است. نکته مهم دیگر افت تعداد معاملات مسکن در سال گذشته و روند کاهشی آن از نیمه دوم سال ۱۳۹۷ تا اواخر آن است. در مجموع معاملات انجام شده در سال۱۳۹۷ نسبت به سال ۱۳۹۶ در شهر تهران حدود ۳۰ درصد کاهش داشته است.
ضعف نظام مالی و قدرت بانکها در اعطای تسهیلات به مسکن
بخش عمده‌ای از نظام تامین مالی تولید از طریق بودجه عمومی دولت و تخصیص اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی قابل پیگیری است. در وضعیت کنونی کشور و تحریم‌های نفتی صورت‌گرفته منابع ارزی دولت کاهش یافته و همچنین امکان تحمیل بار اضافی مالیاتی به بخش تولید نیز وجود ندارد. در نتیجه نظام تامین مالی دولت و در پی آن نظام تامین مالی تولید با مشکل مواجه است و ازاین‌رو تامین اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی را نیز با چالش مواجه خواهد کرد. از طرفی حجم بدهی دولت به بانکها، پیمانکاران و بنگاه‌های تولیدی اثر منفی بر توانایی وام‌دهی بانکها داشته و سبب بلوکه شدن منابع مالی طلبکاران شده است.
این مساله علاوه بر کاهش سرمایه در گردش و ناتوانی بخش‌های تولیدی در بازپرداخت وام‌های معوقه مشکلات مختلفی را ایجاد کرده که نتیجه آن کاهش قدرت اعطای تسهیلات توسط بانکها به بخش‌های تولیدی و کاهش تولید و فعالیت بنگاه‌های تولیدی بوده است؛ از این رو محدودیت منابع بانکها از جمله بانک مسکن به عنوان بانک عامل در حوزه مسکن و همچنین تعدد تکالیف آن سبب تشدید رکود در بخش مسکن شده است. بخش دیگری از نیاز تامین مالی طرح‌های عمرانی و بخش تولیدی از محل تسهیلات فاینانس قابل تامین است.
با وجود ظرفیت بالقوه جذب فاینانس و سازوکار شورای اقتصاد، با توجه به ساختار‌های نامناسب اداری و تشکیلاتی در اخذ این تسهیلات و فقدان عزم جدی در دستگاه‌های اجرایی و طولانی شدن فرآیند دریافت آن، عملا دسترسی به تسهیلات مذکور ناچیز است. این مساله خود یکی از آسیب‌های نظام تامین مالی طرح‌های عمرانی است که با رفع آن می‌توان بخشی از چالش‌های رونق تولید در این بخش را برطرف کرد.
راهکار فرابخشی رونق تولید مسکن
به نظر می‌رسد رونق تولید مسکن تا حد زیادی تحت تاثیر تحولات کلان اقتصادی و سیاسی است و به نوعی گذار به دوران ثبات، کاهش جذابیت سوداگری در بازار‌های موازی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مسکن پیش‌شرط‌های فرابخشی رونق تولید مسکن خواهند بود.
راهکار‌های درون‌بخشی
به کارگیری و تغییر سازوکار اجرایی، ابزار‌هایی موثر و قدرتمند نظیر تامین زمین دولتی، افزایش اعتبارات و تنوع روش‌های تامین مالی و کاهش هزینه ساخت و مصالح می‌تواند تا حد زیادی به رخوت و رکود تولید مسکن پایان بخشد. در این جدول بخش‌هایی از چالش‌ها و آسیب‌ها و راهکار‌های و ضرورت‌های آن ارایه شده است.
رابطه شکاف قیمت عرضه و تقاضا با ریسک اعتباری
با توجه به اینکه مدل های ریسک اعتباری با پیش بینی زیان های عدم بازپرداخت وام ها نوعی برتری نسبی برای بانک ها و نهادهای اعتباری ایجاد خواهد کرد. لذا اندازه گیری ریسک اعتباری می تواند به ایجاد ارتباط بخردانه ای بین ریسک و بازده، امکان قیمت گذاری دارایی ها را فراهم سازد. از طرفی یک فرض اساسی نیز وجود دارد که سهامداران بهتر از بدهکاران اطلاع رسانی می شوند این فرض بر اساس ایده ای است که سهامداران نسبت به اعتباردهندگان به عملیات روزانه شرکت نزدیک ترند، بنابراین آنان سریع اطلاعات را دریافت و پخش میکنند. بر همین اساس این تحقیق به تبیین رابطه شکاف قیمت عرضه و تقاضا با ریسک اعتباری در شرکت های بورس اوراق بهادار می پردازد. در این تحقیق تعداد 120 شرکت پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران در دوره زمانی 1391-1387 بررسی شده است. جهت آزمون فرضیه ها از مدل رگرسیون لجستیک و آزمون تفاوت استفاده شده، یافته های پژوهش نشان می دهد که شکاف قیمت عرضه و تقاضا با ریسک اعتباری و شکاف قیمت عرضه و تقاضا با ریسک اعتباری در شرکت های با فرصت های سرمایه گذاری بالا رابطه مثبت و معنادار وجود دارد و در نهایت شکاف قیمت عرضه و تقاضا در شرکتهایی که دارای ریسک اعتباری هستند بیشتر است نسبت به شرکت هایی که دارای ریسک اعتباری نیستند.
منابع مشابه
بازارگردانی اوراق بهادار با درآمد ثابت به روش عرضه و تقاضا و کاهش ریسک بازارگردانی
نرخ سود اوراق بهادار با درآمد ثابت در ایران که در قالب بسته‌های سیاستی و نظارتی بانک مرکزی تعیین می‌گردد، عموما ثابت و در حکم نرخ بهره کشور قلمداد می‌شود. بدیهی است که نرخ بهره بایستی شناور و بیش از نرخ تورم باشد، لیکن به دلیل ساز و کار موجود برای ابلاغ نرخ بهره، شناوری نرخ بهره در ایران بر خلاف اکثر کشورهای دنیا وجود ندارد و نرخ بهره ابلاغی نیز نرخ منصفانه نیست. از سوی دیگر با توجه به تورم بال.
بررسی ارتباط بین ریسک نقدینگی معیار پوشش تقاضا و ریسک اعتباری بانکها
سودآوری و موفقیت یک نهاد مالی منوط به قدرت و قابلیت آن نهاد در ارزش گذاری و قیمت گذاری ریسک و به تبع آن پوشش دادن آن ریسک ها می باشد. ریسک های نهاد مالی بر روی هم تأثیر دارند،بررسی جداگانه ریسک های نهاد مالی به دلیل تاثیر آنها بر یکدیگر به دور از خرد سیستمی است. مدیران نهاد مالی باید کنش و واکنش های این ریسک ها برهم دیگر را در نظر داشته باشند. در این مطالعه روابط میان ریسک های نقدینگی معیار پو.
بررسی رابطه متغیرهای طرف تقاضا و عرضه موثر بر بخش مسکن بر قیمت مسکن در ایران
هدف این مقاله، بررسی رابطه بین نرخ سود وام های بانکی و قیمت مسکن در ایران می باشد. در این راستا از چندین الگوی خودرگرسیونی برداری var استفاده شده است که شامل متغیرهای نرخ سود وام های بانکی و متغیرهای حجم پول در گردش (شامل نرخ رشد پایه پولی و نرخ رشد نقدینگی) و نرخ رشد تولید ناخالص داخلی سرانه به عنوان متغیرهای تعیین کننده طرف تقاضا و هزینه های خدمات ساختمانی و نیز ساخت مسکن جدید به عنوان متغیره.
بازارگردانی اوراق بهادار با درآمد ثابت به روش عرضه و تقاضا و کاهش ریسک بازارگردانی
نرخ سود اوراق بهادار با درآمد ثابت در ایران که در قالب بسته های سیاستی و نظارتی بانک مرکزی تعیین می گردد، عموما ثابت و در حکم نرخ بهره کشور قلمداد می شود. بدیهی است که نرخ بهره بایستی شناور و بیش از نرخ تورم باشد، لیکن به دلیل ساز و کار موجود برای ابلاغ نرخ بهره، شناوری نرخ بهره در ایران بر خلاف اکثر کشورهای دنیا وجود ندارد و نرخ بهره ابلاغی نیز نرخ منصفانه نیست. از سوی دیگر با توجه به تورم بال.
مدل تصمیم گیری سه جانبة میدان لیزینگ متأثر از ریسک اعتباری و مدل بازی لیزینگ متأثر از ریسک کاهش تقاضا
امروزه لیزینگ گزینه مقابل خرید برای مشتریان خیلی از کالاهای گران قیمت و یا تجهیزات و ماشین آلات مورد نیاز کارخانه ها است. در این مقاله با تعریف یک مساله جدید با عنوان لیزینگ که تمامی اطراف قراردادهای لیزینگ از جمله موجر، مستاجر و تولید کننده را در بر می گیرد، نظم بهتری به مساله لیزینگ داده شده است. از جمله مهم ترین ریسک هایی که این میدان را تحت تاثیر قرار می دهند ریسک کاهش تقاضا و ریسک اعتباری .
افزایش شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن
روزنامه اعتماد نوشت: طی پنج سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به گونه‌ای که به پایین‌ترین حد آمار شروع احداث واحد‌های مسکونی جدید در ۱۰ سال اخیر رسیده است.
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، اعتماد درباره بحران مسکن گزارش داده است: مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی آسیب‌ها و چالش‌های بازار مسکن پرداخته است. این گزارش با بررسی شاخص خانوار در واحد مسکونی بر افزایش شکاف عرضه و تقاضا تاکید کرده است. این گزارش همچنین با بررسی چالش‌ها در این بازار پیشنهادات سیاستی خود را ارایه کرده است. در زیر بخش‌هایی از این گزارش را می‌خوانید.
رشد شدید قیمت‌ها
طی پنج سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به گونه‌ای که به پایین‌ترین حد آمار شروع احداث واحد‌های مسکونی جدید در ۱۰ سال اخیر رسیده است و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است. به لحاظ قیمت نیز بعد از یک دوره چندساله ثبات نسبی قیمت‌ها از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون، رشد شدید قیمت تا بیش از دو برابر را داشته است. عوامل بسیاری بر این افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده که علاوه بر تاثیر رکود سال‌های گذشته و کاهش تولید که یکی از عوامل قابل پیش‌بینی افزایش قیمت بوده است، از عوامل دیگر آن می‌توان به نوسان‌های بازار‌های موازی از جمله ارز و سکه اشاره کرد.
با افزایش تورم و کاهش سود سپرده‌های بانکی در سال گذشته بخش عمده‌ای از نقدینگی کشور به سمت بازار‌هایی که می‌توانند باعث حفظ ارزش سرمایه شوند ازجمله مسکن، ارز و سکه حرکت کرد که افزایش قیمت‌ها را تشدید کرد. درواقع حرکت مسکن از سمت یک کالای مصرفی به سمت یک کالای سرمایه‌ای و معاملات پرسود آن در غیاب مالیات‌های کنترل‌کننده سبب تشویق دلالان و سوداگران به فعالیت در این بازار و دامن زدن به نابسامانی آن شده است.
عدم تعادل عرضه و تقاضا
در کنار این عوامل، موضوع مهم دیگر تاثیرگذار بر بازار مسکن عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است. براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ کل مسکن موجود در کشور حدود ۴/۲۵ میلیون واحد بوده است که از این تعداد حدود ۸/۲۲ میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و حدود ۶/۲ میلیون واحد خالی است. تعداد کل خانوار‌ها نیز در این سال ۲۴ میلیون خانوار بوده که با در نظر گرفتن واحد‌های مسکونی دارای سکنه، شاخص خانوار در هر واحد مسکونی برابر با ۰۶/۱ است که نشان می‌دهد حدود ۱/۲ میلیون خانوار بدون مسکن مستقل هستند.
شاخص خانوار در واحد مسکونی
شاخص خانوار در واحد مسکونی یک شاخص کمّی است که هرچه به عدد ۱ نزدیک‌تر باشد تناسب بین تعداد خانوار با تعداد واحد مسکونی را نشان می‌دهد. بدین ترتیب با احتساب مسکن خالی (کل مسکن موجود در کشور برابر با ۴/۲۵ میلیون واحد است) این شاخص به زیر ۱ می‌رسد و نشان می‌دهد که تعداد واحد‌های مسکونی موجود در کشور با احتساب مسکن خالی پاسخگوی تعداد خانوار موجود است.
نیاز سالانه
نیاز سالیانه مسکن در کشور حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ در حالی که متوسط تولید سالیانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکن در پنج سال اخیر بوده که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. وجود حدود ۶/۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه که ۱۰ درصد از کل مسکن موجود در کشور را تشکیل می‌دهد نیز قابل تامل بوده و نیاز به چاره‌اندیشی دارد.
افزایش قیمت و کاهش تقاضا
تغییرات قیمت مسکن در ۲۰ سال گذشته همواره به صورت صعودی بوده که در برخی سال‌ها به ویژه از سال ۱۳۹۰ به بعد شیب تندتری گرفته است و براساس آمار منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی و همچنین آمار بانک مرکزی، افزایش ۱۰۴ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ رخ داده است. نکته مهم دیگر افت تعداد معاملات مسکن در سال گذشته و روند کاهشی آن از نیمه دوم سال ۱۳۹۷ تا اواخر آن است. در مجموع معاملات انجام شده در سال۱۳۹۷ نسبت به سال ۱۳۹۶ در شهر تهران حدود ۳۰ درصد کاهش داشته است.
ضعف نظام مالی و قدرت بانکها در اعطای تسهیلات به مسکن
بخش عمده‌ای از نظام تامین مالی تولید از طریق بودجه عمومی دولت و تخصیص اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی قابل پیگیری است. در وضعیت کنونی کشور و تحریم‌های نفتی صورت‌گرفته منابع ارزی دولت کاهش یافته و همچنین امکان تحمیل بار اضافی مالیاتی به بخش تولید نیز وجود ندارد. در نتیجه نظام تامین مالی دولت و در پی آن نظام تامین مالی تولید با مشکل مواجه است و ازاین‌رو تامین اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی را نیز با چالش مواجه خواهد کرد. از طرفی حجم بدهی دولت به بانکها، پیمانکاران و بنگاه‌های تولیدی اثر منفی بر توانایی وام‌دهی بانکها داشته و سبب بلوکه شدن منابع مالی طلبکاران شده است.
این مساله علاوه بر کاهش سرمایه در گردش و ناتوانی بخش‌های تولیدی در بازپرداخت وام‌های معوقه مشکلات مختلفی را ایجاد شکاف در عرضه و تقاضا کرده که نتیجه آن کاهش قدرت اعطای تسهیلات توسط بانکها به بخش‌های تولیدی و کاهش تولید و فعالیت بنگاه‌های تولیدی بوده است؛ از این رو محدودیت منابع بانکها از جمله بانک مسکن به عنوان بانک عامل در حوزه مسکن و همچنین تعدد تکالیف آن سبب تشدید رکود در بخش مسکن شده است. بخش دیگری از نیاز تامین مالی طرح‌های عمرانی و بخش تولیدی از محل تسهیلات فاینانس قابل تامین است.
با وجود ظرفیت بالقوه جذب فاینانس و سازوکار شورای اقتصاد، با توجه به ساختار‌های نامناسب اداری و تشکیلاتی در اخذ این تسهیلات و فقدان عزم جدی در دستگاه‌های اجرایی و طولانی شدن فرآیند دریافت آن، عملا دسترسی به تسهیلات مذکور ناچیز است. این مساله خود یکی از آسیب‌های نظام تامین مالی طرح‌های عمرانی است که با رفع آن می‌توان بخشی از چالش‌های رونق تولید در این بخش را برطرف کرد.
راهکار فرابخشی رونق تولید مسکن
به نظر می‌رسد رونق تولید مسکن تا حد زیادی تحت تاثیر تحولات کلان اقتصادی و سیاسی است و به نوعی گذار به دوران ثبات، کاهش جذابیت سوداگری در بازار‌های موازی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مسکن پیش‌شرط‌های فرابخشی رونق تولید مسکن خواهند بود.
راهکار‌های درون‌بخشی
به کارگیری و تغییر سازوکار اجرایی، ابزار‌هایی موثر و قدرتمند نظیر تامین زمین دولتی، افزایش اعتبارات و تنوع روش‌های تامین مالی و کاهش هزینه ساخت و مصالح می‌تواند تا حد زیادی به رخوت و رکود تولید مسکن پایان بخشد. در این جدول بخش‌هایی از چالش‌ها و آسیب‌ها و راهکار‌های و ضرورت‌های آن ارایه شده است.
وزارت صمت: ملغی کردن عرضه خودرو در بورس به‌سبب شکاف عرضه و تقاضا
به گزارش الفباخبر ، ثبت سفارش دو محصول بهمن‌موتور (فیدلیتی و دیگنیتی) از ۱۱ خردادماه در بورس کالا آغاز شد و قرار بود این دو خودرو هجدهم خردادماه در تالار خودروی بورس کالا عرضه شوند. در حالی که قرار بود در این تاریخ ۴۳۰ دستگاه فیدلیتی و دیگنیتی در بورس کالا معامله شود، وزارت صنعت، معدن و تجارت (صمت) طی دو نامه این عرضه را ملغی کرد.
بیشتر بخوانید:
بیش از ۴۶۴ هزار تن انواع محصول در بورس کالا عرضه شد
بورس در ۳۰دقیقه آغازین معاملات حدود دو هزار واحد رشد کرد!
سهامداران از زیان بیشتر می ترسند | سناریو روی میز سهامداران بورس
این موضوع انتقاد اکثریت کارشناسان اقتصادی و کارشناسان بازار سرمایه را در پی داشته و آنها معتقدند که تصمیم‌هایی همچون تعلیق عرضه خودرو در بورس کالا، تنها می‌تواند بستر بروز رانت و معاملات غیرشفاف را در بازار خودرو تعمیق کند؛ این موضوع به زیان تولیدکنندگان، سهامداران و مصرف‌کنندگان خواهد بود.
همه کارشناسان و فعالان بازار سرمایه به این امر واقف‌اند که بورس کالا به دلیل بهره‌گیری از سازوکار عرضه و تقاضا با بیشترین موقعیت شفافیت روبه‌رو است و عرضه خودرو در بورس کالا می‌تواند به تولیدکنندگان خودرو در زمینه فروش محصولات، کشف نرخ‌های واقعی و عادلانه کمک کرده و نقشه راه جدیدی پیش‌روی صنعت خودرو برای خروج از التهاب و ناکارآمدی‌ها برای تامین رضایت مصرف‌کنندگان نهایی فراهم کند.
از چند ماه پیش توجیه‌های علمی و قانونی مربوط به مزایای عرضه خودرو در بورس کالا در رسانه‌ها و شبکه‌های اجتماعی آغاز شد و ماحصل این بحث‌ها و تحلیل‌های کارشناسی این بود که ورود خودرو به بورس کالا و خروج دولت از قیمت‌گذاری دستوری به نفع مصرف‌کننده، نظام توزیع و تولیدکنندگان خواهد بود؛ بر این اساس کارشناسان بازار سرمایه گلایه دارند که "چرا وزارت صمت به نظر کارشناسان توجهی ندارد؟"
وزارت صمت: ملغی کردن عرضه خودرو در بورس به‌سبب شکاف عرضه و تقاضا
اما در این رابطه وزارت صنعت، معدن و تجارت توضیح داده است: با توجه به شکاف بین عرضه و تقاضا، عملاً عرضه خودرو در بورس منجر به افزایش افسار گسیخته قیمت خودرو نسبت به قیمت محصولات درب کارخانه خواهد شد؛ بر این اساس ممکن است قیمت ثالثی در بازار شکل گیرد که فراتر از قیمت‌های کارخانه و قیمت در بورس باشد. ضمن اینکه تنها تفاوتی که طرفداران عرضه خودرو در بورس مطرح میکنند دستیابی تولیدکننده به قیمت افزایش یافته، به‌جای دلال است. این استدلال زمانی معنا پیدا می‌کند که برای خودروهایی که با زیان عرضه می‌شوند، صدق کند؛ لذا در مورد خودروهایی با قیمت بالا که دارای سود منصفانه برای خودروساز است، کاربردی ندارد.
همچنین طرح عرضه خودرو در بورس که پیشتر توسط گروهی از نمایندگان مجلس مطرح شد دارای دو بعد، کشف قیمت واقعی خودرو در بازار و صرف اضافه قیمت فروش نسبت به نرخ مصوب برای توسعه زیر ساخت خودرو، بود اما در طرح ارائه شده توسط خودروسازان در بورس، همه جوانب به صورت جامع دیده نشده و صرفاً به اجرای پاره‌ای از آن طرح بسنده شده است. از سوی دیگر با توجه به لزوم عرضه در سامانه یکپارچه تخصیص خودرو، هرگونه عرضه خودرو ناشی از ازدیاد تولید در بورس نیاز به اخذ مجوز از وزارت صمت دارد که این اقدام از سوی عرضه‌کنندگان خودرو در بورس انجام نشده است.
وزارت صمت فعلی وارث اشتباهات سیاست‌گذاران خودرویی دولت‌های گذشته
در رابطه با این موضوع (منتفی شدن عرضه خودرو در بورس توسط وزارت صمت)، حسن کریمی سنجری- کارشناس صنعت خودرو- در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: قرعه‌کشی خودرو حاصل دو تصمیم اشتباه سیاست‌گذار خودرویی (قیمت‌گذاری دستوری و ممنوعیت واردات) در گذشته است. دو اشتباهی که باعث برهم خوردن توازن میان عرضه و تقاضای بازار شده است. دونرخی شدن قیمت خودرو در کشور، گسترش فضای واسطه‌گری و مهمتر از آن افزایش موج نارضایتی مردم از جمله عوارض این دو تصمیم اشتباه است.
وی ادامه داد: این در حالی است که وظیفه تنظیم‌گری ایجاب می‌کند تا دولت، بازار خودرو را از طریق رجوع به مکانیزم پایه‌ای بازار کنترل کند؛ نه‌اینکه با دخالت در آن، توازن دو طرف معادله‌ی عرضه و تقاضا را بر هم زند. بر این اساس وزارت صمت دولت سیزدهم را بایستی وارث همه اشتباهاتی دانست که سیاست‌گذار خودرویی در گذشته مرتکب شده است. اما نکته اساسی اینجاست که اشتباه بودنِ روش قرعه‌کشی، نباید باعث شود تا با روی آوردن به روش‌های نامناسبِ جایگزین، شرایط را از آنچه امروز با آن مواجهیم، بدتر کنیم.
عرضه خودرو در بورس کالا، در شرایط فعلی برای مصرف‌کننده بازار سودی نخواهد داشت
فروش خودرو در بورس کالا در شرایطی که واردات خودرو ممنوع است و توان تولید خودروسازها پایین‌تر از مجموع نیاز بازار است، با ایجاد نرخ جدید، مصرف کننده را با سه نرخی شدن قیمت خودرو بیش از گذشته دچار سردرگمی می‌کند.این کارشناس صنعت خودرو تصریح کرد: اگر چه فروش خودرو از طریق بورس کالا می‌تواند شرکت‌های خودروساز را از زیان‌دهی برهاند اما با وجود عدم توازن میان عرضه و تقاضای خودرو، کمکی به مصرف کننده بازار نمی‌کند. طبیعتا راه حل تعریف شده بایستی بگونه‌ای باشد که منافع تولیدکننده و مصرف کننده را توامان در نظر گیرد. بعلاوه تجربه کشف قیمت در بورس کالا نشان می‌دهد قیمتی که ممکن است برای یک خودرو در بورس کالا تعیین شود، رقمی میان قیمت کارخانه و بازار است؛ به عبارت بهتر، فروش خودرو در بورس کالا در شرایطی که واردات خودرو ممنوع است و توان تولید خودروسازها پایین‌تر از مجموع نیاز بازار است، با ایجاد نرخ جدید، مصرف کننده را با سه نرخی شدن قیمت خودرو بیش از گذشته دچار سردرگمی می‌کند.
وی با بیان اینکه از سوی دیگر، وزارت صمت با تعریف سامانه یکپارچه ثبت‌نام خودرو، تلاش دارد تا نواقص روش پیشین را برطرف کند؛ گفت: به‌نظر می‌رسد واگذاری خودرو از طریق سایت جامع ثبت‌نام راه‌حلی به مراتب بهتر از اقدام مستقل هر شرکت در برگزاری قرعه‌کشی و واگذاری خودرو به متقاضیان است.
کریمی سنجری خاطرنشان کرد: در این شیوه تخصیص خودرو، علاوه براینکه از تعدد ثبت‌نام یک متقاضی در سایت‌های مختلف مربوط به هر خودروساز که منجر به افزایش کاذب تعداد تقاضا می شود، جلوگیری می‌کند، از وجود خودروهای قابل عرضه هر خودروساز در برنامه قرعه‌کشی اطمینان لازم را فراهم می‌سازد؛ چرا که ظاهرا برخی شرکت‌ها به‌نوعی سامانه‌های مستقل عرضه خودرو را دور زده و بخشی از خودروهای خود را با وجود ارائه در سایت قرعه‌کشی از طرق دیگر و با قیمت‌هایی بالاتر به افراد خاص واگذار می‌کردند که با وجود سامانه یکپارچه تخصیص، این امکان عملا از این شرکت‌های خاص سلب شده است.
خودروسازان خصوصی چرا عرضه در بورس را به سامانه یکپارچه ترجیح می‌دهند؟
وی افزود: ضمن اینکه اصرار این دست از شرکت‌های خصوصی برای جایگزینی بورس کالا به‌جای مشارکت در سامانه یکپارچه برای فروش خودرو برای رسیدن به قیمتی بیش از قیمت مصوب دولتی است که شرایط تورمی اقتصاد کشور برای آنها بوجود می آورد. البته باید به این نکته توجه داشت که قیمت مصوب دولتی برای شرکت‌های خصوصی برخلاف قیمت‌های دستوری دو شرکت بزرگ خودروساز، قیمت‌هایی با حاشیه سود مناسب است.
آزادسازی واردات، عبور از قیمت‌گذاری دستوری و حذف قرعه‌کشی بهترین راه ساماندهی بازار خودرو خواهد بود.این کارشناس صنعت خودرو کشور تصریح کرد: علیرغم اینکه استفاده از بورس کالا جایگزین مناسب‌تری برای قیمت‌گذاری دستوری و قرعه‌کشی خودروهاست، اما با توجه به اینکه در حال حاضر عرضه خودرو به اندازه کافی وجود ندارد و لذا به‌دلیل فزونی تقاضا نسبت به عرضه خودرو، قیمت‌ها در بورس کالا افزایشی و به ضرر طرف تقاضا خواهد بود و آنجاست که رانت جدیدی در خریدهای بورسی خودرو در کنار خریدهای کارخانه ای ایجاد می‌شود.
کریمی سنجری در پایان ابراز امیدواری کرد: بایستی امیدوار بود که وزارت صمت تصمیم خود را در رابطه با حذف قرعه‌کشی و روشن کردن تکلیف واردات خودرو سریع‌تر عملی کند؛ چرا که در اینصورت شرایط برای حذف قیمت گذاری دستوری نیز فراهم خواهد شد. کماکان بنده معتقدم آزادسازی واردات، عبور از قیمت‌گذاری دستوری و حذف قرعه‌کشی بهترین راه ساماندهی بازار خودرو خواهد بود.
دیدگاه شما