محاسبه حق امتیاز

نحوه محاسبه حق امتیاز در پروژه های پیش فروش

حق امتیاز متعارف به مثابه رایج ترین ضابطه تقویم خسارت در دعاوی نقض حق اختراع در رویه قضایی آمریکا و ارزیابی اعمال آن در نظام حقوقی ایران

یکی از رایج ترین ضوابط تقویم خسارت در دعاوی نقض حق اختراع در رویه قضایی آمریکا، ضابطه حق امتیاز متعارف است، چرا که امکان برآورد صحیح منافع از دست رفته ناشی از نقض حق اختراع توسط محاکم در بسیاری موارد ممکن نیست و به همین جهت، از طریق محاسبه حق امتیاز متعارف، حکم به جبران خسارت داده می شود. در حقوق آمریکا، رویکردهای مختلفی توسط دادگاه ها برای تعیین میزان حق امتیاز متعارف اعمال می گردد، اما مهمترین روش در پرونده جورجیاپسفیک علیه پلی وود مطرح و اعمال گردید که متضمن 15 عامل برای محاسبه میزان حق امتیاز متعارف می باشد که معیار پیشنهادی در پرونده جورجیاپسفیک، «معیاری پذیرفته شده در سطح جهانی» برای تقویم میزان حق امتیاز متعارف تلقی می گردد. این تحقیق ضمن بررسی معیار مزبور و جایگاه حق امتیاز متعارف در حقوق آمریکا، نشان می دهد که استناد به نهاد اجرت المثل در حقوق اختراعات ایران به دلایلی از جمله منع محاسبه حق امتیاز ضمنی قانونی نسبت به اعمال ضابطه اجرت المثل در جبران خسارات ناشی از نقض حق اختراع، قیمی مطلق بودن برخی اقسام حق اختراع، محرمانه بودن میزان حق امتیاز قراردادهای اجازه بهره برداری و تخصصی نبودن آن، مناسب به نظر نمی رسد. بنابراین، با عنایت به عدم تعارض ضابطه حق امتیاز متعارف با موازین حقوقی ایران و با توجه به فقدان منع صریح یا ضمنی قانونی نسبت به عدم اجرای ضابطه حق امتیاز متعارف در خصوص حق اختراع، پیشنهاد می گردد قانونگذار ایرانی، ضابطه حق امتیاز متعارف را جهت تقویم خسارات نقض حق اختراع وارد قانون نماید.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

عنوان مقاله [English]

Reasonable Royalty As the Most Common Criterion for Computation of Damages in Patent Infringement Litigations in U.S.A Case Law and the Possibility of Its Applying in Iranian Legal System

نویسندگان [English]

• Mirghasem jafarzadeh 1
• Omid Pakzaman 2

One of the most common criteria for the computation of damages in patent infringement litigations in U.S.A Case Law is reasonable royalty. This is because that, it is not possible to properly estimate the lost profits in patent infringement in many cases, and therefore, damage is awarded by calculating reasonable royalty. In U.S.A law, different approaches are applied by courts to determine reasonable royalty-based damages, but the most prominent one has been put forward in Georgia-Pacific Corp. v. U. S. Plywood Corp, which includes 15 factors for determining reasonable royalty-based damages. It has been said that the case law suggested criterion, is a "universally accepted test" for determining reasonable royalty-based damages. While examining this criterion and the place of reasonable royalty in U.S.A law, this study shows that invoking the quantum merit in Iranian patent law could not be a proper method for محاسبه حق امتیاز loss computation. This is for a number of reasons, including statutory prohibition on the application of the quantum merit in compensation for patent infringement, being of patent right as intangible property and confidentiality of the amount of royalty in licenses. Therefore, due to the inconsistency of this Criterion with Iranian legal standards and given the lack of explicit or implicit legal prohibition on using of reasonable royalty as computation method, employing this method by the courts is suggested. To solve the legal ambiguity, it is also suggested that the Iranian legislature introduce reasonable royalty as محاسبه حق امتیاز a criterion for the computation of damages in patent infringement litigations.

کلیدواژه‌ها [English]

• Reasonable Royalty
• Criterion
• Damage
• Patent Infringement
• Quantum Merit

مراجع

الف) منابع فارسی کتاب 1 .جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، تهران: انتشارات کتابخانه گنج دانـش، .1387 2 .صابری، روح اللّه، قراردادهای لیسانس، تهران: نشـر موسسـه مطالعـات و پـژوهشهـای حقوقی شهر دانش، 1393 . 3 .کاتوزیان، ناصر، الزامهای خارج از قرارداد، ضمان قهـری، جلـد 1 ،تهـران: مؤسسـه انتشارات دانشگاه تهران، 1379 . مقاله 4 .رهبـری، ابـراهیم و اشـکان عسـگری مهرآبـادی، حـق امتیـاز بـه عنـوان عـوض در قراردادهای لیسانس اختراع، پژوهشنامه حقـوق خصوصـی عـدالت، پـاییز محاسبه حق امتیاز محاسبه حق امتیاز و زمسـتان .6 شماره، 1395 5 .عیسائی تفرشی، محمد، محمود صادقی و محمد شاه محمدی، بررسی اجرت المثـل بـه عنوان ضابطه ی جبران خسارات ناشی از نقض حق اختراع و مطالعه تطبیقی با حق الامتیاز متعارف در حقوق آمریکا، مجله حقـوقی دادگسـتری، تابسـتان 1391، شماره 78 . رویه قضایی 6 .پرونده کلاسه 1233 / 87 مطروحه در شعبه 1063 دادگاه عمومی جزایی تهران. رساله 7 .تقی زاده، تورج، «بررسی تطبیقی ضـمانت اجـرای علائـم تجـاری»، رسـاله دکتـری حقـوق خصوصی، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه تهران، زمستان 1389 . فصلنامه تحقیقات حقوقی شماره 92 حق امتیاز متعارف بهمثابه رایجترین ضابطة تقویم خسارت. 144 8 .شاه محمدی، محمد، «خسارات قابل جبران در نقض مالکیـت صـنعتی و ضـوابط ارزیـابی آن (مطالعه تطبیقی در حقوق ایران و انگلیس)»، رساله دکتری حقوق خصوصی، دانشگاه تربیـت مدرس، دانشکده علوم انسانی، گروه حقوق، پاییز1390 . 9 .قاضی زاده، محمدرضا، «مسئولیت مدنی ناشی از نقض حق اختـراع»، رسـاله دکتـری حقـوق خصوصی، دانشکده حقوق، دانشگاه شهید بهشتی، شهریور 1392 . ب) منابع انگلیسی Books 10. Evans, Elizabeth A, Daniel G Lentz and Roman L Weil, Litigation services handbook: the role of the financial expert, Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons, Inc., 2017. 11. Hoffman, Richard, Mark a Glick and Lara a Reymann, Intellectual Property Damages: Guidelines and Analysis, Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons, Inc., 2003. 12.Slottje, D. Economic Damages in Intellectual Property, Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons, In., 2006. 13. Smith, Gordon, and Russell Parr, Intellectual Property: Valuation, Exploitation, and Infringement Damages, 4th Ed, Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons, Inc., 2005. 14. Teska, K, Patent Savvy for Managers, 1nd Ed, Berkeley, California: Delta Printing Solutions, Inc, 2007. 15. Weil, Roman L. Peter B. Frank, Christian W. Hughes, Michael J. Wagner, Litigation services handbook: the role of the financial expert, Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons, Inc., 2010. Articles 16. Arthur, H. “Breaking the Georgia-Pacific Habit: A Practical Proposal to Bring Simplicity and Structure to Reasonable Royalty Damages Determinations”, Texas Intellectual Property Law Journal, Volume 26: 051, 2018. 17. Seaman, C. “Reconsidering the Georgia-Pacific Standard for Reasonable Royalty Patent Damages”, Brigham Young University law review, 5, 2011. فصلنامه تحقیقات حقوقی شماره 92 حق امتیاز متعارف بهمثابه رایجترین ضابطة تقویم خسارت. 145 18. Spulber, D, “Finding Reasonable Royalty Damages: A Contract Approach to Patent Infringement”, University of Illinois Law Review, 2, 2019. 19. Yang, Z, “Damaging Royalties, an Overview of Reasonable Royalty Damages”, Berkeley Technology Law Journal, 29, 2014. cases 20. Brunswick Corp. v. United States, 34 Fed. Cl. 532 (1995). 21. Georgia-Pacific corp. V. U. S. Plywood corp. (2d Cir. 1971). 22. Minnesota Mining & Mfg. Co. v. Johnson & Johnson Orthopaedics, Inc., 976 F.2d. 1559. 1578—79 (Fed. Cir. 1992). 23. MORPHO DETECTION, INC. v. SMITHS DETECTION INC., Dist. Court, ED Virginia 2013. 24. Penda Corp. v. United States., 44 F.3d 967, 971 (Fed. Cir. 1994). 25. Pentech International Inc v. Hayduchok · 979 F.2d 216 (1992). 26. Prism Technologies LLC v. Sprint Spectrum L.P, Nos. 16-1456, -1457 (Fed. Cir. Mar. 6, 2017). 27. Promega v. LifeCodes Corporation et al. (D. Utah 1999). 28. Unique Coupons, Inc. v. Northfield Corp. & Menasha Corp., No. 00- 1300 (Fed. Cir. June 13, 2001). Laws 29. Agreement on Trade-Related Aspects of Intellectual Property Rights. 30. Federal Rules of Evidence Adopted in 1975, Amended in 2017. 31. United States Code Title 35 – Patents, Updated May 2015.

مديريت منابع انساني

ü کسانی که دارای 6سال سابقه خدمت مرتبط یا 10سال سابقه خدمت غیر مرتبط باشند در رتبه پایه و اگر به این سابقه نرسیده باشند با رتبه مقدماتی سنجیده می شوند. (کارمندانی که در رتبه مقدماتی قرار گرفته و به ازای هر 6 سال سابقه خدمت تمام وقت با تجربه مربوط و مشابه و یا 10 سال تجربه غیر مربوط، به یک رتبه بالاتر، ارتقا می یابند. کارمندان مشمول این بند در مشاغل تا سطح کاردانی حداکثر تا رتبه پایه و در مشاغل سطح کارشناسی و بالاتر، حداکثر تا رتبه ارشد ارتقا می یابند)

ü باید توجه داشت که امتیاز حق شغل مشاغل آموزشی تمام وقت وزارت آموزش و پرورش ومشاغل بهداشتی ودرمانی وزارت بهداشت درمان آموزشی پزشکی با توجه به طبقه و رتبه شغلی مربوط به ضریب (1/1)محاسبه می شود.(یعنی باید آنرا در 1/1ضرب نماییم.(جدول شماره1)

ü امتیاز فوق العاده مدیریت هر یک از عناوین مدیریت و سرپرستی (مدیران حرفه ای)متناسب با پیچیدگی وظایف ومسئولیت ها حیطه سرپرستی ونظارت وحساسیت های شغلی وسایر عوامل مربوط بر اساس جدول شماره 2تعیین می شود.

این جدول مخصوص ادارات شهرستان ها ،مدیریت شهرستان ها واستان وهمچنین در سطح وزارتخانه می باشد. که برای محاسبه می توان بطور خلاصه چنین عنوان نمود که شهرستان ها واستان باید از سطح 2 استفاده نمایند . (ازطرح سوابق مدیریتی دراین بحث صرف نظر می کنیم.)

جدول شماره 1( امتياز حق شغل بر اساس اين جدول است )

امتياز حق شغل × ضريب سال

جدول امتیاز مدیریت (شماره 2)

معاونین اداره وکارشناسان مسئول ورئیس گروه ها

رئیس ادارات ومعاون مدیرت

مدیریت شهرستان ها(مدیریت ها ) معاون مدیر کل

امتياز حق شاغل بر اساس اين جدول است

امتیاز دوره های اموزشی مصوب

امتیاز مهارت و توانایی

امتیاز سنوات خدمت در هر سال

امتیازتجربه مربوط ومشابه در هر سال

به ازای طی هر یک ساعت دوره اموزشی مصوب .نیم امتیاز(حداکثر500)

ü امتیاز حق مشاغل: کارمندان بر اساس عوامل تحصیلات ،سنوات خدمت وتجربه ،دوره های آموزشی ومهارت ها وتوانایی های فردی بر اساس جدول شماره 3

ü حق شاغل: برای محاسبه حق شاغل باید از جدول شماره 3 امتیازت مربوطه را مشخص نموده(طبق فرمول زير)

ü امتیاز حق شاغل= سابقه خدمت ×(امتیاز تجربه+امتیاز سنوات)+امتیاز مهارت+امتیاز ضمن خدمت + امتیاز تحصیلات

ü مبلغ حق شغل = ضریب سال × امتیاز حق شغل

ü مبلغ حق شاغل = ضریب سال×امتیاز حق شاغل

ü مبلغ فوق مدیریت = ضریب سال ×امتیاز فوق العاده مدیریت

ü تفاوت تطبیق 1= مجموع مبالغ مشمول کسور باز نشستگی سال قبل (به استثنای سختی کار) – حقوق ثابت با ضریب 500

ü مجموع مبالغ مشمول کسور باز نشستگی سال قبل (به استثنای سختی کار) = حقوق مبنا ،افزایش شنواتی ،فوق العاده شغل ،فوق العاده جذب ،ترمیم فوق العاده جذب ،فوق العاده وزه و همترازی

ü حقوق ثابت با ضریب500 = (امتیاز حق شغل + امتیاز حق شاغل + امتیاز حق ایثار گری )× 500

ü تفاوت تطبیق 2= ((مجموع مبالغ مشمول کسور باز نشستگی سال قبل (به استثنای سختی کار) × 115درصد)) – حقوق سال 88

ü تفاوت تطبیق 3=1000000ریال – (حقوق سال 88 +حق عایله مندی + حق اولاد)

ü تفاوت تطبیق 3(در صورت نداشتن حق عایله مندی و حق اولاد):600000ریال - حقوق سال 88

ü حق ایثار گری = امتیاز ایثارگری × ضریب سال

ü کمک هزینه اولاد = ضریب سال × تعداد اولاد حدکثر تا 3نفر ×210

ü حق عائله مندی = ضریب سال ×810

ü حقوق ثابت : حق شاغل + حق شغل + ایثارگری

ü تفاوت تطبیق2شامل کسانی می گردد که خقوق آنها نسبت به سال 87 کمتر از 600000ریال افزایش یافته( در صورت نداشتن حق عایله مندی و حق اولاد)

ü تفاوت تطبیق 3 شامل کسانی می گردد که خقوق آنها نسبت به سال 87 کمتر از 1000000ریال افزایش یافته باشد.

ü رسمي و پيماني:

مجموع امتیازات شغل، شاغل ومدیریت× ضریب سال = مبلغ هرساعت اضافه کاری

ü جمع حقوق :حقوق سال مورد نظر+سختی کار + بدی آب وهوا+(محرومیت از تسهیلات + محرومیت روستایی + فوق العاده محل خدمت

ü توجه :امتیاز حق شاغل نباید از 75درصد حق شغل بیشتر شود.
جدول ایثار گری

مدت خدمت داوطلبانه

ü تا تصویب و ابلاغ دستورالعملهای مربوط به نحوه تعیین و تخصیص امتیاز، درصد یا مبالغ مربوط به فوق العاده اشتغال خارج از کشور، سختی کار و کار در محیط های غیر متعارف، مناطق کمتر توسعه یافته، بدی آب و هوا، نوبت کاری، مبلغ تضمین، کسر صندوق، فوق العاده محل خدمت ( جابجایی محل خدمت)، مبالغ مقطوع تعیین شده مندرج در آخرین حکم کارگزینی سال 1387 کارمندان مبنای پرداخت برای سال 1388 می باشد.

ü مبالغ مربوط به فوق العاده های محرومیت از تسهیلات زندگی مناطق مرزی و فوق العاده جذب مناطق محروم و دور افتاده تحت عنوان فوق العاده مناطق کمتر توسعه یافته، قابل پرداخت می باشد.

ü پس از تصویب و ابلاغ فهرست مناطق کمتر توسعه یافته از سوی هیئت وزیران پرداخت مبلغ مذکور بر اساس فهرست مصوب و ضوابطی خواهد بود که از سوی شورای توسعه مدیریت و سرمایه انسانی اعلام می شود.

ü تا ابلاغ دستورالعمل های مربوط به تعیین فوق العاده ماموریت روزانه کارمندان، میزان فوق العاده مذکور به ازای هر روز ماموریت معادل یک سی ام حقوق و فوق العاده های مشمول کسور بازنشستگی قابل پرداخت می باشد. سایر موارد مطابق آیین نامه فوق العاده روزانه موضوع بند (ث) ماده (39 ) قانون استخدام کشوری مصوب 24/6/1352 و اصلاحات بعدی آن خواهد بود.

ü میزان معافیت مالیاتی حقوق ودستمزد سال ۱۳۸۸مبلغ۴۱۶۸۰۰۰ریال در ماه تعیین شد.

ü شوراي عالي كار در ايران حداقل حقوق كارگران را ۲۵ درصد افزايش داده و حداقل حقوق كارگران در سال۱۳۸۸ مبلغ ۲۷۴ هزار و ۵۰۰ تومان تعيين شده است.

ü حداقل حقوق روزانه سال 1388برابر با 87840ریال می باشد.

این وبلاگ به منظور ارتقا’ سطح آگاهی همکاران محترم و همچنین به منظور ارتباط آسانتر با مسئول امور اداری در خصوص سئوالات عمومی طراحی شده است

مفهوم حق امتیاز در پیش فروش تعاونی مسکن

وقتی شما اقدام به پیش خرید یک واحد مسکونی می کنید از یک پروژه تعاونی ساز به این معنی است که شرکت سازنده یک تعاونی مسکن است که به یک ارگان یا سازمان دولتی تعلق دارد و این برج را برای کارکنان آن سازمان با قیمت تمام شده و شرایط پرداخت مشخص و از پیش تعیین شده ای می محاسبه حق امتیاز سازد و چند نکته در مورد این تعاونی ها قطعی است؛

• تعاونی فوق فقط سازنده واحدها بوده و حق هیچ گونه خرید و فروش و کسب درآمد را ندارد.
• تعاونی سازنده موظف است واحدها را با قیمت تمام شده به اعضا تحویل دهد و حق طلب محاسبه حق امتیاز هیچگونه سود و انتفاعی از صاحبان واحدها را ندارد.

چرا باید بابت امتیاز پیشفروش برج های مسکونی پول بدهیم؟

شما وقتی در اولین قدم می خواهید امتیاز یک واحد مسکونی را خریداری کنید، باید بدانید:

• واریزی عضو قبلی چقدر بوده است؟
• آیا تا به حال تمامی اقساط خود را به موقع پرداخت کرده است؟
• آیا اقساط معوقه و دیرکرد و جریمه دارد؟
• تا پایان پروژه چند قسط دیگر باید پرداخت کنید؟
• قیمت تمام شده برای واحد مذکور چقدر است؟
• و از همه مهمتر حق امتیاز این واحد چقدر است؟

تا قبل از امتیاز به تعاونی و قوانین و روال تعاونی مربوط می شود. در واقع واریزی نیز مبالغی بوده که عضو قبلی به تعاونی پرداخت کرده است و با اینکه شما به عضو قبلی آن مبالغ را پرداخت می کنید اما آن مبالغ در حساب شما نزد تعاونی محفوظ است. اقساط بعدی را نیز باید به تعاونی پرداخت کنید تا زمانی که موعد تحویل می رسد و اقساط شما به پایان می رسد. بنابراین تنها مبلغی که مستقیم و بدون واسطه به فروشنده پرداخت می کنید همان حق امتیاز است. اما چرا باید حق امتیاز پرداخت کنید؟

از آنجایی که اکثر قریب به اتفاق این پروژه ها ارگانی هستند و واحدها متعلق به کارکنان یک سازمان خاص تعلق دارد، از زمان شروع پروژه آن فروشنده به صورت قسطی و در مراحل مختلف مبالغی را به تعاونی واریز کرده است تا به اینجا رسیده است که برفرض حدود 100 میلیون برایش جمع شده است. حالا که میخواهد پول خود را یکجا دریافت کند بدون اینکه خانه ای دریافت کند، باید این گونه در نظر بگیرد که در این مدت پول خود را در بانک پس انداز کرده است و حالا پس از این همه مدت حداقل میزان سود سپرده بانکی مبلغ کل را هم اگر محاسبه کنیم، خیلی بالاتر از مبلغی می شود که او بابت حق امتیاز مطالبه می کند.

از نگاهی دیگر اگر بررسی کنیم کارمند یک سازمان که باید 30 سال در آن سازمان خدمت کند تنها حق یک واحد از پروژه های آن سازمان را دارد. به این معنی که اگر امتیاز واحد خود در این پروژه خاص به فرد دیگری واگذار کند، نه تنها از این پروژه، بلکه از هیچ کدام از پروژه های دیگر سازمان نیز تا پایان 30 سال خدمت خود نمی تواند واحدی دیگر داشته باشد. بنابراین وقتی تنها همین یک امتیاز را دارد و آن را واگذار می کند باید به نحوی آن را بفروشد که با پولش بتواند حداقل یک واحد معمولی خریداری کند که دغدغه مسکن و سرپناه را نداشته باشد.

علاوه بر این فرض کنید شما قصد ورود به اتاقی را دارید که می دانید اگر با ورود به آن اتاق می توانید سود نسبتا خوبی را بدست آورید. ولی آن اتاق 30 نفر بیشتر گنجایش ندارد و شما تنها زمانی می توانید وارد آن اتاق شوید که یک نفر از آنجا خارج شده و جای خود را به شما بدهد. آن یک نفر نیز با علم به این نکته جای خود را به شما می دهد که اگر از اتاق خارج شود از سودی که بودن در اتاق نصیبش می کرد، بی نصیب می ماند. بنابراین تنها در صورتی او حاضر به خروج از اتاق خواهد شد که آن سود از دست رفته را- یا حداقل بخشی از آن را- از شما دریافت کند و در ازای آن راضی شود که جای خود و عواید ناشی از اتاق را به شما بسپارد و خودش از آنها چشم پوشی کند.

فکر می کنم با دلایل بالا و مثالی که ذکر شد، کاملا دلیل پرداخت حق امتیاز پیشفروش در برج های مسکونی روشن شد. تنها نکته باقیمانده حد و حدود امتیازها می باشد. اینکه تا چه مرحله ای از ساخت یک پروژه باید حق امتیاز پرداخت شود و بالا و پایین بودن مبلغ حق امتیاز به چه عواملی بستگی دارد؟

محاسبه حق امتیاز

فکر می کنم با دلایل بالا و مثالی که ذکر شد، کاملا دلیل پرداخت حق امتیاز پیشفروش در برج های مسکونی روشن شد. تنها نکته باقیمانده حد و حدود امتیازها می باشد. اینکه تا محاسبه حق امتیاز چه مرحله ای از ساخت یک پروژه باید حق امتیاز پرداخت شود و بالا و پایین بودن مبلغ حق امتیاز به چه عواملی بستگی دارد؟

به عنوان مثال یک واحد 100 متری که 3.5 میلیون قیمت هر متر مربع اعلام شده و 40 میلیون از پرداختی فروشنده به تعاونی مانده است.

100*3.5 = 350 میلیون قیمت کل 350-40 مانده= 310 میلیون پرداختی به فروشنده

اما اینکه حق امتیاز یک پروژه پیشفروش در مراحل مختلف ساخت چه میزان باید باشد. برای این سوال جواب قاطع و یکسانی نمی شود داد. چرا که هر پروژه مختصات قیمتی و مشخصات خاص خود را دارد و قیمت امتیاز نیز بسته به نیاز بازار و نحوه تعامل عرضه و تقاضا متفاوت است.

اما چیزی که مشخص است اینکه قیمت امتیاز یک واحد هر چه آن پروژه به زمان تحویل نزدیک تر شود و همین طور هرچه محاسبه حق امتیاز آن پروژه خاص تر و ویژگی های بیشتری نسبت به پروژه های مشابه داشته باشد، بالاتر خواهد بود. به زبان ساده هر چه یک امتیاز بازار داغ تری داشته باشد بهای بیشتری نیز می طلبد.

فروش متری پروژه های پیشفروش

بدیهی است که در پروژه های پیشفروش تا زمانی که انتخاب واحد انجام نشده است و واحد اعضا مشخص نشده است جهت خرید و فروش مبلغ واریزی به اضافه مبلغ حق امتیاز از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود ولی زمانی که انتخاب واحد انجام شد و طبقه و جهت واحد هر عضو مشخص شد، خرید و فروش به صورت متری انجام می شود. به این معنی که واحد بسته به طبقه و جهتی که دارد و ضریب طبقات و مرغوبیتی که محاسبه شده و به قیمت پایه اضافه بشود، براساس هر متر مربع مبلغی تعیین می شود. مثلا متری 3.5 میلیون تومان که به آن متری فروش گفته می شود.

این حالت زمانی اتفاق می افتد که پروژه نزدیک به تحویل است یعنی زیر یکسال به تحویل پروژه باقی مانده است و بیشتر واریزی اعضا نیز انجام شده است. در این حالت براساس قیمتی که روی هر متر اعلام می شود و متراژ دقیق واحد، یک مبلغ کل بدست می آید که مبلغ مانده واریزی را از آن کسر کرده و بقیه را به فروشنده به صورت نقدی پرداخت می شود.

نحوه محاسبه حق امتیاز پروژه های چیتگر

در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که نحوه محاسبه حق امتیاز پروژه های چیتگر چگونه است و اصولا چرا پروژه های پیش فروش در منطقه 22 تهران دارای حق امتیاز میباشند در حالیکه در پیش خرید از سازه های دیگر چنین موردی وجود ندارد . حق امتیاز برای پروژه هایی تعیین میشود که دارای ویژگی های خاصی در قرارداد اولیه با اولین عضو تعاونی میباشد که آن عضو در صورت دریافت مبلغی آن قرارداد را به همراه ویژگی های آن به خریدار جدید واگذار میکند . در این بین مواردی وجود دارند که گاهی برای خریدار شفاف نیست که در این مطلب به محاسبه حق امتیاز آن میپردازیم .

نحوه محاسبه حق امتیاز در پروژه های پیش فروش

حق امتیاز چیست ؟

یک ارگان دولتی برای تامین نیاز مسکن کارمند خود زمینی را تحت شرایط مناسبی بصورت اقساطی به وی واگذار کرده است و هم اکنون که اعضای سازمان دارای زمین هستند برای ساخت آن اقدام به تامین نیاز مالی برای ساخت و یا مشارکت میکنند . این قرارداد که در اول فی مابین تعاونی سازمان و عضو منعقد شده به عنوان مثال مبلغ 200 میلیون تومان در سال 1395 بوده است و امروز ارزش آن 2 میلیارد تومان است . پروژه سیمرغ چیتگر نمونه ای از این پروژه ها میباشد .

عضو تعاونی برای واگذاری قرارداد 200 میلیون تومانی خود به خریدار جدید مبلغ 1 میلیارد و 800 به عنوان حق امتیاز که در واقع سود شخص از عضویت در این پروژه است دریافت میکند که در مجموع به مبلغ 2 میلیارد تومان قیمت روز آن میرسد و حق امتیاز در واقع جبران کننده قیمت قرارداد با قیمت واقعی آن واحد میباشد .

نحوه محاسبه حق امتیاز پروژه های پیش فروش

برای محاسبه حق امتیاز پروژه های پیش فروش در چیتگر باید چندین فاکتور مهم را در نظر گرفت . اول اینکه پیشرفت پروژه و عملیات ساخت چطور بوده و پیش بینی این موضوع که در ادامه چگونه خواهد بود . ممکن است یک پروژه در سال 1392 شروع شده باشد و تا کنون به 60 درصد پیشرفت فیزیکی پروژه رسیده باشد . در این مورد قیمت روز آنرا محاسبه نمیکنند زیرا احتمال اینکه این پروژه تا 5 سال دیگر هم تحویل داده شود کم است . پروژه حکیم شهرداری که در سال 1387 شروع شده یک نمونه به عنوان مثال میباشد .

حق امتیاز چیست ؟

در نتیجه نمیتوان قیمت گذاری آنرا بر اساس یک پروژه دیگر در همان مرحله انجام داد که تحویل آن 18 ماه دیگر است . نکته بعدی شرایط ویژه و تسهیلات آن پروژه است . برخی از پروژه ها دارای وام میباشند اما باید مشخص شود که این وام متعلق به اعضای اصلی بوده و یا در صورت انتقال به افراد جدید این وام به آنها تعلق خواهد گرفت یا خیر ؟ معمولا وام هایی که برای پروژه های نظامی وجود دارند تنها برای افرادی که نظامی هستند تعلق میگیرند و افراد جدید غیر نظامی میبایست مبلغ وام را تسویه نمایند .

دیگر مواردی که باید مورد بررسی قرار بگیرد اصالت سازنده و سابقه تعاونی میباشد . اگر تعاونی خوشنام باشد در مرحله پذیره نویسی همان روزهای اول ظرفیت آن تکمیل میشود و مشمول حق امتیاز میشود . یعنی تمام متراژ فروخته میشود و برای اینکه از اعضا واحدی خریداری شود میبایست به وی حق امتیازی پرداخت شود که بر اساس مرحله ای که پروژه در آن قرار دارد قیمت گذاری میشود . پروژه شهر طلا نمونه ای میباشد که با توجه به مالکیت پروژه توسط تعاونی روند انجام آن کند میباشد .

حق امتیازهای پوچ !

هر نوع بازار خرید و فروشی که پیرامون یک کالا به وجود می آید افراد سودجو برای سو استفاده از فرصت ها و موقعیت هایی که حول آن بازار وجود دارد دست به کار میشوند . تعاونی های تازه تاسیس بدون پشتوانه و سابقه ساخت که یک زمینی را با مبلغ اندکی قولنامه میکنند که البته کل سرمایه شان هست و سپس با پذیره نویسی و دعوت از عموم مردم به مشارکت اقدام به تامین نیاز مالی برای ساخت و ساز میکنند .

این تعاونی ها در جدول پرداختی که در روز اول ارائه میدهند مبلغی را به عنوان حق عضویت مطرح میکنند که غیر واقعی است و جزو پرداختی ها به تعاونی نمیباشد و در واقع برای پروژه هایی در این مرحله که حتی در حال ثبت نام میباشند و جای خالی برای عضو جدید وجود دارند سندیتی ندارد و یک هزینه اضافی میباشد .

اینگونه تعاونی ها در واقع با کپی برداری از تعاونی های مسکن دولتی میخواهند همان ویژگی هایی که عضویت در آنها وجود دارد را در تعاونی خود معرفی کنند و با استفاده از نام های دولتی و یا اسامی شهدا اقدام به نامگذاری تعاونی های خود میکنند که این موضوع را برای خریداران تداعی کند که این تعاونی ها دولتی هستند در حالیکه اینطور نیست و حق امتیازی که دریافت میکنند پوچ است .

حق امتیاز پیش فروش

پروژه های تعاونی ساز نا معتبر

در واقع بسیاری از تعاونی های شکل گرفته در چند سال اخیر به دلیل داغ بودن بازار پروژه های تعاونی ساز دولتی شکل گرفته اند و قصد آنها رفتن همان راه به شکل آنان است ولی در مورد نحوه مدیریت ، عضویت ، پشتوانه ، سابقه و تعهدات تفاوتشان با تعاونی های دولتی زمین تا آسمان است . تعاونی های دولتی در هر صورت حتی زمانیکه پروژه روند بسیار کندی پیش میرود بالاخره به سرانجام میرسند .

در برخی موارد پروژه هایی که توسط سپاه انجام شده است به سرعت هرچه تمام تر ساخته شده اند و نحوه مدیریت و پیشبرد عملیات ساخت آنها بسیار بهتر از پروژه های دیگر ارگانهای دولتی بوده است .

توجه داشته باشید اگر یک تعاونی ادعای دولتی بودن دارد این موضوع از طریق خود سازمان قابل پیگیری است و اصولا تعاونی های مسکن هر سازمان اقدام به این کار میکنند و دفتر آنها نیز در خود سازمان قرار دارد . اینکه بسیاری از پروژه ها خود را وابسته اعلام میدارند سندیت نداشته و نباید به چنین پروژه هایی اطمینان کرد .

بررسی نهایی

اگر قصد خرید از پروژه های پیش فروش چیتگر را دارید تحقیقات دقیقی راجع به ریشه پروژه انجام دهید . اینکه مالکیت زمین برای کیست و کاربری آن چه میباشد . همچنین تعاونی را ریشه یابی کرده و سوابق آنرا بررسی نمایید . در سامانه تهران برج سعی بر این شده است که تمامی پروژه هایی که بصورت پیش فروش در تهران در حال انجام میباشند بصورت مستقل بررسی شده و نحوه خرید و فروش ، قیمت و ماهیت آن روشن شود .

در مورد قیمت گذاری صحیح پروژه ها و حق امتیاز آنها میتوانید از کارشناسان ما در تهران برج کمک گرفته و اطلاعات دقیقی پیرامون نحوه محاسبه حق امتیاز پروژه های چیتگر کسب نمایید .

انواع حق امتیاز در موسیقی و نحوه محاسبه آن

در مطالب پیشین در مورد مفهوم حق امتیاز در موسیقی و جایگاه آن در میان هنرمندان صحبت کردیم. اما شاید با نحوه محاسبه و انواع حق امتیاز در موسیقی آشنایی نداشته باشید.در ادامه این مطلب از وبلاگ آموزشگاه موسیقی الهام با انواع حق امتیاز در موسیقی و نحوه محاسبه آن آشنا شوید.

انواع Music Royalties در آهنگ

• Neighboring Rights Royalties : اگر اثری از یک آرتیست در رسانه‌هایی مثل رادیو، تلویزیون و … پخش شود، حق‌الزحمه به آرتیست و همین‌طور افرادی که در ساخت آن اثر دخیل بودند، پرداخت می‌شود. البته این پول از طریق لیبل مربوطه به آن‌ها داده می‌شود.
• Print Music Royalties : این مورد برای آهنگسازان موسیقی متن و یا کلاسیک بیشتر کاربرد دارد. به این صورت است که با هر بار فروش قطعات (نت‌ها) یک اثر به صورت کاغذی، هنرمند پولی را دریافت می‌کند. درست مثل فروش تیراژهای کتاب.

نحوه محاسبه حق امتیاز موسیقی

هنوز چگونگی شمارش و پرداخت حق امتیاز موسیقی برای صاحبین اثر به عنوان یک دغدغه بزرگ مطرح است.نحوه محاسبه Music Royalty توسط خودتان می‌تواند کمی دشوار باشد چون به عوامل متعددی وابسته است و شرکت‌های بسیاری آن را تعیین می‌کنند. نرخ قیمت سالانه توسط شرکت‌های حقوق اجرایی (PROs) و ارائه دهندگان خدمات موسیقی تعیین و مورد مذاکره قرار می‌گیرد.

شرکت‌های فعال در زمینه Music Royalties

شرکت‌هایی که در این زمینه فعالیت دارند، می‌توانند از حقوق هنرمندان و عوامل اجرایی دفاع کنند و هزینه‌هایی که از پخش آهنگ به دست می‌آید را به شکلی صحیح به دست افراد مختلف برسانند.

Performance Royalties :

شرکت‌هایی که حقوق مربوط به اجراهای زنده را پشتیبانی می‌کنند.

Mechanical Royalties :

مربوط به فروش نسخه‌های فیزیکی آهنگ است که درآمد حاصل از آن را آهنگساز و ناشر دریافت می‌کند.

Neighboring Rights Royalties :

درآمد حاصل از استریم را بین عوامل کار (خواننده، آهنگساز، نوازنده و …) پخش می‌کند.

اگر به دنیای موسیقی علاقه دارید و تردیدها شما را از شروع این مسیر دور نگه داشته است، ما در بزرگترین و بهترین آموزشگاه موسیقی شرق تهران و منطقه نارمک پذیرای شما خواهیم بود تا در این مسیر همراه شما باشیم. فقط کافی‌ست با ما تماس بگیرید و یا درخواست مشاوره‌ی رایگان ثبت کنید.