انواع دارایی های معاملاتی

۷ مزیت افزایش دامنه نوسان بر معاملات بورس

افزایش محدوده دامنه نوسان در کنار مزایای متعدد خود نیازمند تقویت بازارگردانی است، تقویت بازارگردانی می‌تواند در شرایط هیجانی بازار وارد مدار شده و از انحراف شدید روند با ثبات سهم‌ها جلوگیری کند.

به گزارش بورس تابناک، دامنه نوسان در بورس تهران یکی از موضوعاتی است که همیشه مورد توجه اهالی بازار سرمایه قرار داشته است. طبق مصوبه شورای عالی بورس دامنه نوسان در برخی نمادهای بازار سهام در حال افزایش است، اما کلیت بازار هنوز با محدودیت دامنه نوسان مواجه است.

دامنه نوسان بورس در سال جاری به صورت پلکانی برای برخی نمادها در حال افزایش است. در هفته های گذشته دامنه نوسان بازار اول بورس و فرابورس برای برخی نمادها از 6 درصد به 7 درصد افزایش یافته و طبق مصوبه قرار است تا پایان سال این محدودیت به 10 درصد برسد.

بسیاری از کارشناسان معتقدند افزایش این عامل مؤثر می‌تواند فرایند مثبتی را در معاملات سهام ایجاد کند و امید می رود که این تصمیم در نهایت به ورود نقدینگی و افزایش عمق بازار منجر شود. بورس این روزها به شدت نیازمند تعمیق یافتن است و کمبود عمق بازار مشکل اصلی حال حاضر بازار سهام است.

* تأثیر افزایش دامنه نوسان بر معاملات بورس و کلیت بازار سرمایه

افزایش پلکانی دامنه نوسان می تواند تاثیر مثبتی بر روی روند معاملات بازار سرمایه بگذارد. اما شرط اصلی برای افزایش این تاثیرگذاری، ورود تغییر دامنه نوسان به بقیه بازارهای بورس است.

در حال حاضر فقط در تابلوی اول بورس و فرابورس این افزایش رخ داده و اگر افزایش دامنه نوسان به تابلوی دوم بورس و فرابورس برسد، احتمالا بازار واکنش منطقی نشان دهد. دامنه نوسان و سایر مکانیزم های محدودیت کننده عملیات بازار مانند حجم مبنا یا حد اعتبار به طور مستقیم تاثیری برارزش ذاتی سهام ندارد و سودآوری شرکت ها و سطح نرخ بهره و رشد سودآوری است که ارزش سهام را تعیین می کند.

افزایش دامنه نوسان در مرحله اول سبب رونق بازار، افزایش حجم و ارزش معاملات و بهبود عملیات بازارگردان ها می‌شود و در مرحله دوم سبب کاهش ریسک معاملات اعتباری برای کارگزار و اعتبار دهنده است.

بسیاری از کارشناسان معتقدند مهمترین مشکل وجود دامنه نوسان زیر سوال بردن منطق بازار سرمایه است زیرا قیمت ها در مسیر تعادل با اطلاعات جدید، با اصطکاک مواجه می شوند؛ این مسئله ورود و خروج سرمایه گذار، نقدشوندگی و حجم معاملات را کاهش می دهد. دومین مشکل اساسی نیز اخلال در عملیات بازارگردان ها و مواجه صندوق با زیان های سنگین است.انواع دارایی های معاملاتی

البته در کنار معایب موجود، هفت مورد زیر را می توان از اصلی ترین مزایای افزایش دامنه نوسان روزانه دانست که شامل: 1- کم شدن و ازبین رفتن صف های خرید و فروش، 2- ورود نقدینگی به بازار سهام، 3- کاراتر شدن معاملات سهام، 4- افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در بورس، 5- کاهش احتمالی رفتار‌های هیجانی، 6- کاهش میزان دستکاری سفته بازا ‌ن و 7- افزایش عمق بازار سرمایه است.

افزایش محدوده دامنه نوسان در کنار مزایای متعدد خود نیازمند تقویت بازارگردانی است. تقویت بازارگردانی می تواند در شرایط هیجانی بازار وارد مدار شده و از انحراف شدید روند با ثبات سهم‌ها جلوگیری کند تا زیان شدید به سهامداران وارد نشود.

* انواع ساز و کارهای کنترل نوسان بازار در بورس های اوراق بهادار

بورس‌های اوراق بهادار معمولاً دارای دو دامنه نوسان با عناوین دامنه نوسان پویا و ایستا هستند. دامنه نوسان پیرامون قیمت مبنا و معمولاً به صورت درصدی بیشتر و کمتر از آن تعیین می شود. گروه بورس ژاپن در محاسبه دامنه نوسان به جای درصد از واحد پول ین استفاده می کنند. برخی دیگر از بورس‌ها نیز اقدام به استفاده ترکیبی از درصد و عدد مطلق می کنند.

برای تعیین دامنه نوسان بورس به‌طور معمول برای هر سهم، هر تابلو یا گروه‌ های مختلف سهام دامنه نوسان متفاوتی تعیین می شود. البته برخی بورس ها نیز برای کل بازار دامنه نوسان ثابت تعیین کردند. دامنه نوسان عمدتا به‌صورت متقارن تعیین می شود؛ اما در برخی از بورس ها همچون بورس مالزی، دامنه نوسان بصورت نامتقارن تعیین شده است. انجام معامله بیرون هر یک از دو دامنه، منجر به توقف معاملات و برگزاری حراج می شود. از آنجایی که استفاده از دامنه ایستا و پویا در بورس های دنیا بسیار متداول است در این بخش جزئیات مربوط به هر یک شرح داده شده است.

* دامنه نوسان ایستا

دامنه ایستا به حداکثر نوسان مجاز نسبت به قیمت مبنا ایستای جلسه معاملاتی انواع دارایی های معاملاتی پیشین گفته می ‌شود و این دامنه معمولاً بر حسب درصد اعلام می ‌شود. در بیشتر بورس های اوراق بهادار، قیمت تئوریک محاسبه شده در آخرین حراج به عنوان قیمت مبنای ایستا در نظر گرفته می شود.

اگر چنین قیمتی وجود نداشته باشد، قیمت حراج قبلی قیمت پایانی روز گذشته به عنوان قیمت مبنای ایستا در نظر گرفته می شود. این دامنه از دامنه پویا گسترده تر بوده و در طول کل جلسه معاملاتی هنگام برگزاری حراج آغازین در طول جلسه عادی معاملات و هنگام برگزاری حراج پایانی مورد استفاده قرار می گیرد.

در برخی بورس‌ها زمانی که قیمت سهام به حد بالا یا پایین دامنه ایستا برسد، معاملات به‌صورت خودکار متوقف شده و حراجی به‌ عنوان حراج نوسان دامنه ایستا برگزار می شود.

* دامنه نوسان پویا

دامنه پویا حداکثر نوسان مجاز را در اطراف قیمت مبنای پویا نشان می‌دهد و معمولاً به‌صورت درصدی حول قیمت مبنا تعریف می شود. قیمت مبنای مورد استفاده برای تعیین دامنه، قیمت آخرین معامله انجام شده در بازار عادی و حراج است. به عنوان مثال اگر قیمت آخرین معامله سهمی 100 واحد پولی و دامنه پویا دو درصد باشد، دامنه پویا 98 الی 102 واحد پولی است یعنی معامله بعد این باید بر روی این حدود یا خارج از آن باشد.

چنانچه سفارش در سامانه معاملات ثبت شود و قیمت حاصل از اجرای این سفارش بر روی حد بالایی یا پایین یا خارج دامنه پویای سهم واقع شود، این شرایط منجر به ایجاد توقف خودکار معاملات و برگزاری حراجی به‌ عنوان حراج نوسان دامنه پویا می شود. دامنه پویا در طول جلسه انواع دارایی های معاملاتی اصلی معاملات و هنگام برگزاری حراج پایانی استفاده می شود.

* تغییرات در دامنه نوسان پویا و ایستا در اثر برگزاری حراج نوسان

حراج نوسان مربوط به دامنه نوسان پویا و ایستا در بورس های دیگر نیز برگزار می‌شود. به عنوان نمونه می‌توان به بورس کشورهای همچون اتریش، برزیل، دانمارک، فنلاند، آلمان، یونان، ایرلند، ایتالیا، نروژ، آفریقای جنوبی، کره‌جنوبی، سوئد، سوئیس و انگلیس اشاره کرد.

البته هر بورس بنا به شرایط اختصاصی دارای حدود نوسان و زمان حراج نوسان مختص به خود است. به عنوان مثال در دانمارک و فنلاند طول زمان جلسه حراج نوسان برای عبور از دامنه ایستا 60 ثانیه و برای عبور از دامنه پویا 180 ثانیه است و حد نوسان برای دامنه ایستا 15 درصد قیمت ایستا و برای دامنه پویا 3 درصد قیمت پویا تعریف شده است.

* دامنه نوسان در دیگر کشورها استفاده نمی‌شود

در این‌باره، رضا گلستانی، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌‌ وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، درباره دامنه نوسان اظهار داشت: دامنه نوسان قیمتی یا price limit یکی از ابزارهای کنترلی بازار سهام است، این عامل در بورس‌های بزرگ جهان استفاده نمی‌شود.

وی ادامه داد: در بازار سهام، کشورهایی که دامنه نوسان دارند معمولا این عامل به تنهایی مورد استفاده قرار نمی‌گیرد و در ترکیب با دیگر ابزارها استفاده می‌شود. مهم ترین نکته قابل توجه این است که بورس تهران یکی از محدودترین دامنه‌های نوسان را در سطح جهان دارد.

این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: در بسیاری از این کشورها از جمله ژاپن، سازوکاری وجود دارد که مطابق با شرایط و الزامات خاص، دامنه نوسان در طول جلسه معاملاتی شناور است، بنابراین می‌توان همچنان حد نوسان روزانه را اعمال کرد؛ اما از قفل شدن بازار در یک دامنه نوسان بسته جلوگیری کرد.

گلستانی افزود: افزایش دامنه نوسان می ‌تواند انتظار بازدهی در دوره ‌های کوتاه مدت را در بازار سهام افزایش دهد، ضمن اینکه جذابیت بازار سرمایه را بیشتر خواهد کرد. افزایش جذابیت بازار سهام و همچنین افزایش انتظار بازدهی، موجب خواهد شد تا ورود نقدینگی به بازار سرمایه افزایش یابد، به طوری که پول‌ها از بازارهای موازی به بازار سهام کوچ خواهد کرد.

وی تصریح کرد: بازار سرمایه کشورهای رشد یافته و بورس‌های بزرگ جهانی اغلب بدون دامنه نوسان فعالیت می‌کنند. دلیل استفاده نکردن بورس های جهانی از دامنه نوسان عمق بالای بازار سهام آن هاست؛ بزرگترین مشکل بورس تهران در این سال‌ها کم بودن عمق بازار است که به همین دلیل نیاز به وجود دامنه نوسان در آن احساس می‌شود.

انتخاب کنترل­های معاملاتی: به منظور اطمینان یافتن از این که همه معاملات و رویدادها به گونه­ای مناسب مستند می­شوند

رویدادهای غیرواقعی وارد سیستم نمی­شوند و همه رویدادها و معاملات واقعی و معتبر به درستی ثبت می­گردند باید کنترلهایی طراحی شود. انتخاب و اعمال انواع کنترلها عمدتاً به حجم و ماهیت معاملات بستگی دارد. هر کنترل عمومی دارای زیر مجموعه­ای از کنترلهای خاص است که مجموع آن کنترلهای خاص سیستم کنترل داخلی را تشکیل می­دهد. اعمال یک کنترل عمومی در مورد پرداختهای نقدی مستلزم وجود مجوز خاص کامل بودن و کنترلهای مربوط به درستی و قدت است تا به مانده­های ثبت شده درست و دقیق بیانجامد. طراح سیستم کنترل داخلی باید در انتخاب کنترلهای خاص همه جنبه­های خطر را اعم از بالقوه مورد نظر و واقعی بطور همزمان مورد توجه قرار دهد

انتخاب کنترل­های معاملاتی: به منظور اطمینان یافتن از این که همه معاملات و رویدادها به گونه­ای مناسب مستند می­شوند

رویدادهای غیرواقعی وارد سیستم نمی­شوند و همه رویدادها و معاملات واقعی و معتبر به درستی ثبت می­گردند باید کنترلهایی طراحی شود. انتخاب و اعمال انواع کنترلها عمدتاً به حجم و ماهیت معاملات بستگی دارد. هر کنترل عمومی دارای زیر مجموعه­ای از کنترلهای خاص است که مجموع آن کنترلهای خاص سیستم کنترل داخلی را تشکیل می­دهد. اعمال یک کنترل عمومی در مورد پرداختهای نقدی مستلزم وجود مجوز خاص کامل بودن و کنترلهای مربوط به درستی و قدت است تا به مانده­های ثبت شده درست و دقیق بیانجامد. طراح سیستم کنترل داخلی باید در انتخاب کنترلهای خاص همه جنبه­های خطر را اعم از بالقوه مورد نظر و واقعی بطور همزمان مورد توجه قرار دهد

انتخاب کنترل­های معاملاتی: به منظور اطمینان یافتن از این که همه معاملات و رویدادها به گونه­ای مناسب مستند می­شوند

رویدادهای غیرواقعی وارد سیستم نمی­شوند و همه رویدادها و معاملات واقعی و معتبر به درستی ثبت می­گردند باید کنترلهایی طراحی شود. انتخاب و اعمال انواع کنترلها عمدتاً به حجم و ماهیت معاملات بستگی دارد. هر کنترل عمومی دارای زیر مجموعه­ای از کنترلهای خاص است که انواع دارایی های معاملاتی مجموع آن کنترلهای خاص سیستم کنترل داخلی را تشکیل می­دهد. اعمال یک کنترل عمومی در مورد پرداختهای نقدی مستلزم وجود مجوز خاص کامل بودن و کنترلهای مربوط به درستی و قدت است تا به مانده­های ثبت شده درست و دقیق بیانجامد. طراح سیستم کنترل داخلی باید در انتخاب کنترلهای خاص همه جنبه­های خطر را اعم از بالقوه مورد نظر و واقعی بطور همزمان مورد توجه قرار دهد

آرمان پرداز خبره

شرکت آرمان پرداز خبره بیش از 15سال سابقه فعالیت در زمینه حسابداری و حسابرسی و خدمات مشاوره مالی و مالیاتی

استیضاح معاملات الگوریتمی در ملاصدرا

در نشست فعالان بازار سرمایه با معاون نظارت بر بورس ها مشکلات عدیده ایجاد شده توسط معاملات الگوریتمی و اعتراضات نسبت به انحصار و عدم نظارت بر این ابزار مؤثر مطرح شد. همچنین فعالان بازار از مشکلات پیش روی بازارگردانان گفتند تا در تصمیم هیئت مدیره بورس تهران بتوانند اثری مثبت داشته باشند.

به گزارش اکوایران، روز گذشته مورخ 16 مهرماه نشستی در ساختمان ملاصدرا به مدیریت رضا عیوض‌لو، معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران سازمان بورس برگزار شد. در این جلسه که عنوان آن معاملات الگوریتمی و بازارگردانی بود، تعدادی از فعالان بازار سرمایه مهمان آن بودند. معاملات الگوریتمی در ماه‌های اخیر خبر ساز بوده و پیش بینی می‌شد که هرچه سریع تر جلسه انواع دارایی های معاملاتی ای برای شنیدن نظرات موافق و مخالف و همچنین انتقادات وارد به این بحث از سمت سازمان بورس برگزار شود تا در مورد بستر مورد نیاز این ابزار جدید بحث شود و نیازهای بازار سرمایه در این زمینه مرتفع گردد.

معاملات الگوریتمی در بورس تهران هنوز به شکل اصلی و کامل اجرایی نشده است. در واقع معاملات الگوریتمی به معاملاتی گفته می شود که سرمایه در اختیار هوش مصنوعی قرار می گیرد و این هوش مصنوعی یا همان ربات، نمادی را که با توجه به کدهای خود مناسب برای معامله می‌داند انتخاب می کند و طبق تشخیص برنامه در آن به معامله می‌پردازد. البته معاملات الگوریتمی انواع زیادی دارد که در بورس تهران تنها الگوریتم اجرایی معاملات به صورت قانونی اجرایی شده است. نحوه کار این الگوریتم اجرایی نیز به این شکل است که تمام اطلاعات معامله را شخص معامله گر به ابزار الگوریتم اجرایی می دهد و تنها از سرعت این ربات برای اجرا و مدل سازیی درخواست های خرید و فروش استفاده می‌کند. اولین مجوز معاملات الگوریتمی بورس تهران در سال 95 صادر شده و در همان سال بر روی اوراق شهرداری مشهد، بازارگردانی به وسیله معاملات الگوریتمی تست شده است. آیین نامه این ابزار در بهمن ماه سال 98 به تصویب رسید و در سال 99 برای اولین بار به طور رسمی اجرایی شد اما به دلیل اعتراض فعالان بازار سرمایه به این ابزار، سازمان بورس معاملات الگوریتمی را 8 ماه متوقف کرد.

استدلال های موافق و مخالف معاملات الگوریتمی

سازمان بورس تهران این نشست را برای هم اندیشی فعالان بازار سرمایه در جهت توسعه و نظامند کردن این ابزار برگزار کرد اما دل پر فعالان بازار سرمایه باعث شد تا نظرات موافقان ادامه این رویه، به گوش نرسد. اصلی ترین نقطه اشتراک منتقدان به رویکرد فعلی سازمان بورس در برابر این ابزار انحصار آن بود. فعالان بازار معتقدند که الگوریتم اجرایی باعث ایجاد زیان های زیادی شده انواع دارایی های معاملاتی است. از سمتی سهامداران خرد که به سختی در حال صبر کردن و سهامداری در این بازار کم سود هستند هر روزه شاهد نوسان گیری پر سود افرادی اند که به این ابزار دسترسی دارند و از طرف دیگر این ابزار توانسته است قوانین بازار سرمایه را نقض کند و حتی نظارتی نیز بر آن صورت نمی گیرد به شکلی که اگر یک کد معمولی مشابه این الگوریتم معامله کند به سرعت از طرف ناظران بورس بررسی می شود. الگوریتم‌های اجرایی نشان داده‌اند که می توانند به بازار جهت دهند و باعث مثبت و منفی شدن و حرکت قیمت سهام‌ها شوند و حتی می توانند قبل از صف شدن یک نماد امکان معامله را برای فرد دارای ابزار ایجاد کند. از دیگر انتقادات وارده به این الگوریتم ها می توان به عدم تست و شبیه سازی استاندارد آن‌ها قبل از اجرایی شدن اشاره کرد و فعالان بازار معتقدند در شرایطی که بازار به وسیله دامنه نوسان و حجم مبنا و از طرفی سیاست گذاری‌های دولت و بانک مرکزی محدود شده است و رکود شدیدی نیز در معاملات دیده می شود؛ باید سازو کاری ایجاد کرد که در شرایط بحرانی این چنین این ابزار را متوقف کند یا فعالیت آن را محدود سازد همان طور که در بورس های جهانی این کار انجام می شود.

دیگر منظری که می‌توان به آن نگاه کرد نظر موافقان معاملات الگوریتمی است. در نظرات مخالف دیده می شد که با کلیت معاملات الگوریتمی و این ابزار جدید مخالفتی مطرح نبود و اصل مخالفت ها در اجرای نادرست آن بود. بازار بورس و اوراق بهادار تهران در این روز ها با مشکل نقدینگی وعمق کم بازار و رکود مواجه است که معاملات الگوریتمی در صورت اجرایی شدن به شکل استاندارد می تواند روند بازارگردانی را بهبود بخشد و کمک شایانی برای این بازار با اهمیت باشد.

در انتهای جلسه مقرر شد تا معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران سازمان بورس موارد مطرح شده را به هیئت مدیره سازمان بورس انتقال دهد و تصمیمی در ارتباط با فعالیت معاملات الگوریتمی گرفته شود. مسئله‌ای که هنوز بسته نشده این است که آیا در رکود این روز های بازار سرمایه امکان اصلاح نحوه فعالیت معاملات الگوریتمی یا بستر سازی مناسب برای آن و حتی از بین بردن انحصار این ابزار وجود دارد؛ یا بهتر بود فعالیت این ابزار مؤثر بر معاملات، که از اندک اعتماد باقی مانده در بین سهامداران خرد به بازار بورس می کاهد، متوقف شود؟

سهامداران بورس، همچنان می‌فروشند

در جریان معاملات دومین روز هفته، بازار سرمایه همچنان قصه تکراری خروج پول حقیقی و کاهش شاخص‌ها را به نمایش درآورد تا با از دست رفتن تمامی .

در جریان معاملات دومین روز هفته، بازار سرمایه همچنان قصه تکراری خروج پول حقیقی و کاهش شاخص‌ها را به نمایش درآورد تا با از دست رفتن تمامی نقاط حمایتی در کانال صعودی کوتاه مدت و بلند مدت، سهامداران با نگاهی نگران‌تر از گذشته، چشم انتظار اتفاقات نیمه دوم سال باشند. نزول شاخص‌ها به زیر محدوده‌های حمایتی این روزها در حالی اتفاق می‌افتد که شاخص‌های بنیادی همچنان در حال تقویت بوده و از نظر کارشناسان در حال حاضر سهام به عنوان یک سرمایه‌گذاری جذاب و پربازده باید با افزایش تقاضا از طرف سهامداران روبه‌رو شود.

شاخص‌ها به سطوح اسفند ماه 1400 بازگشتند

دیروز، شاخص کل بورس در حالی با افت 11 هزار و 638 واحدی روبه‌رو شد که در روز معاملاتی قبل توانسته بود با پشتوانه سبز پوشی کمتر از نیمی‌از سهام موجود در بازار، به رنگ سبز درآید. این روند اما یک روز هم دوام نیاورد و روز یکشنبه بیش از 83 درصد بازار رأی به کاهش قیمت داد تا شاخص کل به عدد یک میلیون و 305 هزار واحد برسد؛جایگاهی که آخرین بار در نیمه اسفند 1400 فتح شده بود و پس از آن طی مدت 70 روز شاخص توانسته بود با ثبت عدد یک میلیون و 588 هزار واحدی بالاترین رکورد سال 1401 را به دست آورد.

در شاخص هموزن، هرچند که شرایط بهتری را نسبت به شاخص کل مشاهده می‌کنیم، اما سطح حمایت 380 هزار واحدی شکسته شده است و این شاخص با ثبت عدد 376 هزار واحد، تمام رشدی را که از ابتدای سال به دست آورده بود از دست داد. این روند نشان می‌دهد از ابتدای خردادماه، نه تنها سهام بزرگ و شاخص ساز بازار با افت قیمت روبه‌رو شده‌اند، بلکه شرایط در کوچک مقیاس‌ها مناسب نبوده و این شرکت‌ها نیز نتوانسته‌اند بازدهی مناسبی برای سهامداران خود به ارمغان آورند.همچنین در فرابورس شاخص آیفکس 138 واحد کاهش ارتفاع داد و حالا با از دست دادن حمایت 18 هزار واحدی با سرعت بیشتری به سمت محدوده‌های حمایتی پایین‌تر در حال حرکت است.

افزایش نااطمینانی در جامعه ریسک سرمایه‌گذاری را بالابرده است

تداوم کاهش قیمت‌ها طی ماه‌های گذشته در حالی اتفاق می‌افتد که شاخص‌های بنیادی بازار همچنان در حال تقویت شدن است و با و جود افت قیمت‌های جهانی و کاهش فروش در صنایع مهمی چون فلزات اساسی، محصولات شیمیایی، پالایشگاه‌ها و صنایع غذایی، شاهد افزایش درآمد‌سازی شرکت‌ها در این بخش‌ها و بخش‌های دیگر چون معدنی‌ها، سیمانی‌ها، هتل و رستوران، خودرویی‌ها و فعالیت‌های مرتبط با نهادهای مالی واسط بوده‌ایم. همچنین خبرهای رسیده از بازارگشایی شرکت‌های ایرانی در کشورهای همسایه و هم پیمان مانند کشورهای حوزه امریکای جنوبی، عراق، ارمنستان، روسیه و سایر بازارهای هدف، مواردی بودند که خوشبینی را به بازار سهام تزریق می‌کردند.

از طرفی رشد قیمت انرژی در اروپا این مزیت را به صنایع ایرانی می‌دهد که با برخورداری از سوخت و نهاده ارزان‌تر، توان رقابتی خود را افزایش دهند و بتوانند در ادامه نفوذ خود را در بازار‌های جهانی افزایش دهند.

در زمینه تجارت بین‌الملل نیز با عضویت دائمی ایران در اجلاس شانگهای و پیمان‌های مهم منطقه‌ای، تحلیلگران از کاهش اثرات تحریمی بر صنایع مختلف کشور، بخصوص صنایع بانک، بیمه و گردشگری خبر می‌دادند که این موضوع متعاقباً باید منجر به افزایش خوشبینی به سهام و استقبال سرمایه‌گذاران از این دارایی می‌شد.
در این راستا ورود نسبت قیمت به درآمد بازار به محدوده عدد 6 و زیر میانگین 10 ساله گذشته، در کنار رکوردشکنی ارزش ریالی سودهای پیش‌بینی شده برای شرکت‌های بورسی، از جمله ارقامی بود که در شرایط عادی می‌بایست یک روند صعودی را برای شاخص‌ها نتیجه دهد. موضوعی که عدم توجه سهامداران به آنها در این روزها کارشناسان را در خصوص رفتار معامله گران با تردید روبه‌رو کرده است.

اما براستی عوامل اصلی ریزش این روزهای بازار سهام کدامند؟

در این خصوص یک کارشناس ارشد بازارهای مالی به خبرنگار روزنامه ایران می‌گوید، تداوم کاهش قیمت سهام در حالی که عوامل بنیادی بازار در حال تقویت بوده است را باید در عواملی ریشه‌یابی کرد که نا اطمینانی را در این بازار افزایش داده‌اند.

این دکترای اقتصاد مالی ادامه داد: بر اساس تئوری‌های مرسوم، هرعاملی که نا اطمینانی را در یک بازار افزایش دهد، می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری و خروج سرمایه از آن بازار را افزایش دهد. در نتیجه میزان سرمایه‌گذاری در آن بازار را بالا ببرد. برای درک بهتر موضوع بهتر است نگاهی به آمار ورود سرمایه گذاری‌های صورت گرفته در دارایی‌های بدون ریسک بیندازیم. بر اساس آمار منتشر شده بانک مرکزی، طی سال‌های 1400 و 3 ماهه اول 1401، سپرده‌گذاری در بانک‌ها پیوسته در حال افزایش بوده است و در همین مدت استقبال سرمایه‌گذاران از دارایی‌هایی که اصل به همراه سود پول را تضمین کرده‌اند بیشتر شده است. ورود بیش از 5 هزار میلیارد تومان سرمایه به صندوق‌های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت و افزایش تقاضا برای خرید سکه‌های یک گرمی در بازار نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاران خرد به‌دنبال محافظت از سرمایه‌های خود از طریق خرید دارایی‌های کم ریسک و بدون ریسک هستند که این موضوع با توجه به افزایش نا اطمینانی‌های مختلف در بازار تشدید شده است.

فرهاد موحدی افزود: یکی از مهم‌ترین عامل‌های نااطمینانی طی یک سال گذشته، شروع تنش‌های جدی بین کشورهای غربی با روسیه و چین بوده است. وقوع جنگ و در پی آن سیاست‌های حمایت گرایانه‌ای که کاهش تجارت جهانی و شروع یک روند رکودی را برای جهان تداعی می‌کند؛ عامل مهمی است که سرمایه‌گذاران را نسبت به تداوم سود سازی‌ها در بازار سهام بدبین کرده و با وجود آمار مناسب و قرار گرفتن شاخص‌ها در سطوح جذاب، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند سرمایه خود را از سهام به سایر دارایی‌ها منتقل کنند.

وی گفت: در داخل کشور نیز اتخاذ برخی رویه‌هایی که نااطمینانی را به بازار تزریق می‌کند و سهامدارانی که یک بار در سال 1399 از اعتماد خود زخم خورده بودند را با ناامیدی روبه‌رو ساخت. تصمیماتی همچون افزایش تعرفه‌های صادراتی و عرضه خارج از بورس کالاهای مشمول عرضه در بورس کالا دو نمونه از تصمیمات اشتباهی بودند که بر بازار تأثیر‌گذار شدند. در کنار این موارد افزایش نرخ سود بین بانکی که در ادامه انتظارات در خصوص افزایش نرخ بهره بانکی را افزایش می‌داد نیز در حالی اتفاق می‌افتاد که بارها بر تثبیت نرخ بهره از طرف بانک مرکزی تأکید شده بود.

وی افزود: در صنعت خودرو نیز عدم واگذاری سهام دولتی خودروسازان و همچنین انتشار خبرهای ضد ونقیض در خصوص واردات خودرو، سهامداران را بیش از پیش سردر گم می‌کرد و تصمیم‌گیری برای آنها سخت‌تر شد.

ورود خودرو به بورس کالا نیز در این مدت چندین بار با اما و اگرهایی روبه‌رو شد. اما در نهایت انتظار می‌رفت که با ورود خودرو‌ها به این بازار، کشف قیمت از حالت دستوری خارج شود. موضوعی که نه تنها در حال حاضر اتفاق نیفتاده است بلکه شاهد 3 نرخی شدن قیمت خودرو در بازار بوده‌ایم. در حال حاضر قیمت بازار آزاد، بورس کالا و قیمت دستوری برای خودرو قابل مشاهده است که این رویه باعث نااطمینانی بیشتر سرمایه‌گذاران خواهد شد.

دربخش‌های صنعتی دیگر نیز با حذف ارز ترجیحی انتظار می‌رفت بسرعت نسبت به آزاد‌سازی قیمت‌ها اقدام شود اما نه تنها این اتفاق نیفتاد، بلکه در ادامه با برگرداندن ارز 4200 تومانی به فرمول محاسباتی تعرفه‌های وارداتی عملاً شاهد عقیم‌سازی سیاست اتخاذ شده در خصوص ارز ترجیحی بوده‌ایم.

مزیت‏‏‌ «ریت»‏‏‌ها برای بازار ملک

ندا بشیری/ کارشناس بازار سرمایه و مدرس دانشگاه در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است؛ بر مبنای برخی تخمین‌‌‌ها بیش از ۸۰درصد ثروت ایرانیان را املاک تشکیل می‌دهد. شایان ذکر است که بخش قابل‌توجهی از تقاضای املاک در ایران، جنبه غیر‌مصرفی و سرمایه‌گذاری دارد.

در چنین بازاری با ایجاد انواع ریتز‌ها (Reits)، هزینه‌‌‌ نگهداری و مسائل مربوط به جست‌وجو و تصمیم‌گیری از دوش سرمایه‌گذار برداشته شده و مشارکت در طرح‌‌‌ها و سرمایه‌گذاری‌‌‌های بزرگ با سرمایه‌‌‌های خرد میسر خواهد شد. با توجه به مزایای مذکور و نقش اساسی بخش خصوصی در حوزه املاک و مستغلات، به نظر می‌رسد با ایجاد بستر مناسب، از این نوع سرمایه‌گذاری استقبال خواهد شد. در دوره‌‌‌هایی از اقتصاد ایران، حجم زیادی از نقدینگی به بازار مسکن سرازیر شده است. به نظر می‌‌‌رسد، دلیل این پدیده، تورم و پایین‌بودن سود بانکی نسبت به تورم بود.

با در نظر گرفتن دوره‌‌‌های جهش قیمت در بازار املاک و مستغلات و مقایسه این دوره‌‌‌های زمانی با قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی و صندوق‌های زمین و ساختمان می‌‌‌توان دریافت که همبستگی کافی بین این دو وجود ندارد. بنابراین در بازار سرمایه، به دلیل مشکلاتی همچون عدم‌نظارت سهامداران خرد بر تصمیم‌گیری‌‌‌ها، عدم‌پرداخت سود متناسب با روند اجاره‌‌‌بها و قیمت املاک و اعمال کنترل بر دارایی‌‌‌ها از سوی سهامداران عمده، این نوع سرمایه‌گذاری نتوانسته‌‌‌ است، به‌خوبی روندهای رونق و رکود و روندهای قیمتی در بازار املاک و مستغلات را دنبال کند. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دو شکل سرمایه‌گذاری مستقیم (خرید مستقیم املاک) و سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات انجام می‌شود که در اینجا به چند روش آن اشاره می‌‌‌کنیم:

1. شرکت‌هایی که به توسعه و مدیریت املاک می‌‌‌پردازند؛ مانند شرکت‌های ساختمانی.

2. صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) که در املاک و مستغلات و اوراق بهادار مرتبط با آن سرمایه‌گذاری می‌کنند.

3. صندوق‌های املاک و مستغلات ترکیبی (CREFs) یا Commingled real estate funds، به این شکل که سرمایه‌‌‌هایی را که از طرفین مشخص و محدود گردآوری می‌شود، تحت مدیریت حرفه‌‌‌ای در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌‌‌کنند.

4. صندوق‌های زیرساخت (Infrastructure funds) به خرید زیرساخت‌‌‌های عمومی همچون فرودگاه و راه‌آهن از شهرها، ایالت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها می‌‌‌پردازند و با اجاره دادن آنها درآمد کسب می‌‌کنند.

5. صندوق‌های املاک و مستغلات عملیاتی (REOCs) یا Real State Operating Companies دارای شرایط کسب مجوز ریتز (REITs) و معافیت از مالیات نیستند. این صندوق‌ها عمده درآمد خود را مجددا سرمایه‌گذاری می‌کنند و بیشتر از درآمد اجاره و بهره‌‌‌برداری به دنبال Capital Gain هستند.

6. سایر روش‌ها نیز شامل سرمایه‌‌‌‌گذاری از طریق تامین مالی جمعی، سهامدار حامی، سرمایه‌گذاری مشترک، بدهی غیررهنی، اوراق استصناع و رهنی و. است.

مزایای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، شامل همبستگی کم آن با سهام و اوراق بدهی، نوسان پایین بازده و پوشش ریسک تورم (در اغلب موارد) است. معایب سرمایه‌گذاری در این دارایی‌ها هم شامل نیاز به اطلاعات بسیار، هزینه بالای معاملات، ریسک‌‌‌های مرتبط با قوانین، هزینه بالای عملیاتی و میزان بالای ریسک‌‌‌های غیر‌سیستماتیک (مختص به هر بنای خاص) است. املاک به تغییر متغیرهای کلان اقتصادی واکنش متفاوتی نشان می‌دهند که این امر، امکان استفاده از این نوع سرمایه‌گذاری برای تنوع‌‌‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌‌‌های سرمایه‌گذاران را فراهم خواهد انواع دارایی های معاملاتی کرد. درصورت پیاده‌سازی مناسب، این ابزار مالی کاربردهای بسیاری در زمینه پوشش ریسک در حوزه املاک و مستغلات خواهد داشت؛ به عنوان مثال، خانواده‌‌‌ها با خرید واحدهای این صندوق، ریسک افزایش قیمت مسکن را با افزایش قیمت واحدهای صندوق و ریسک افزایش اجاره‌‌‌بها را با افزایش سود تقسیمی واحدهای این صندوق‌ها پوشش خواهند داد.

شاخص‌‌‌های حوزه املاک و مستغلات نیز درصورتی که روی آنها قراردادهای آتی تعریف شود، می‌‌‌توانند به‌صورت گسترده در بازار املاک و مستغلات کشور، در پوشش ریسک معاملات مورد استفاده قرار گیرند. به‌منظور جلب‌نظر سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها نیاز است که مدیریت مستقل و کارآمد املاک، صندوق را مدیریت کند. علاوه بر آن، سرمایه‌گذار برای مقایسه بازدهی صندوق به شاخص املاک و مستغلات نیاز خواهد داشت که در حال حاضر، چنین شاخصی در کشور منتشر نمی‌‌‌شود. از طرفی تنوع فعالیت این صندوق‌ها مغفول مانده است. همچنین نیاز است که طیفی از عملیات این صندوق‌ها از مالیات معاف شوند و مقررات متناسب با این نوع سرمایه‌گذاری‌‌‌ها تدوین و تصویب شود.

وجود شاخص املاک و مستغلات، زمینه ارزیابی بازده صندوق املاک و مستغلات را فراهم می‌‌‌کند. وجود شاخص مبنا برای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه به‌منظور مقایسه بازده صندوق با بازده بازار الزامی است. شاخص، این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند که روند حرکت بازار را رصد کرده و بر این مبنا در مورد سرمایه‌گذاری تصمیم‌گیری کنند. نمونه‌ای از این شاخص‌‌‌ها که منتشر شده و همواره مورد رصد سرمایه‌گذاران بازار سرمایه و صندوق‌های ساختمانی و . هستند، عبارتند از: شاخص ملی املاک و مستغلات NCREIF، شاخص انجمن ملی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات NAREIT و شاخص مسکن کیس-شیلر در آمریکا.

اهمیت تنوع صندوق‌های املاک و مستغلات

در خصوص ریتز یا صندوق املاک و مستغلات، غالب تصورات بر اجاره‌داری حرفه‌‌‌ای مجتمع‌های مسکونی یا هتل‌‌‌ها و مراکز خرید است؛ در حالی که انواع مختلفی از این صندوق‌ها مانند ریتزهای تفریحی، صنعتی، بیمارستانی، دیتاسنتر و ریتز دفاتر اداری و تجاری وجود دارند. به‌عنوان مثال، صندوق Al-‘Aqar Healthcare REIT اولین ریت اسلامی در جهان اسلام است که در سال 2006 و با سبدی شامل 6بیمارستان تاسیس شده است. جامعه هدف این صندوق بخش درمان است. در حال حاضر، سبد سرمایه‌گذاری این صندوق شامل 21دارایی ملکی در مالزی از نوع انواع مراکز درمانی، بیمارستان‌‌‌ها و دانشگاه‌‌‌های علوم‌پزشکی است. البته اخیرا یک‌واحد آسایشگاه سالمندگان نیز در کشور استرالیا به مجموعه سبد این صندوق اضافه شده است.

ارزش دارایی‌‌‌های این صندوق، در حال حاضر بالغ بر 5/ 1میلیارد رینگیت، معادل 360میلیون دلار برآورد می‌‌‌شود. مثال دیگر صندوق KLCC REITاست. این صندوق از نوع Stapled REIT است و در واقع اولین صندوق از نوع stapled در جهان اسلام است. ساختار این نوع صندوق، خاص و جالب است که ارائه توضیح بیشتری را می‌‌‌طلبد. Staple در لغت به معنای منگنه است. اوراق stapled هم از همین وجه تشبیه بهره برده‌‌‌اند؛ به این معنی که هر سهم در اوراق stapled شامل 1) مالکیت یک واحد صندوق و 2) یک‌سهم از شرکت مدیریت صندوق می‌شود. این دو ویژگی به هم منگنه شده‌‌‌اند و امکان معامله جداگانه وجود ندارد (به بیان ساده‌‌‌تر دو سهام به هم منگنه شده‌‌‌ و تشکیل یک‌سهام واحد را داده‌‌‌اند). گاهی شرکت‌های مدیریت املاک و مستغلات علاقه دارند دارایی‌‌‌های خود را به دو سبد مجزا افراز کنند. سبد اول شرایط سختگیرانه و محدودکننده ریتز را برآورد می‌کند و سبد دیگر بدون این محدودیت‌ها و با آزادی عمل بیشتری مدیریت می‌شود.

اهمیت معافیت مالیاتی

این نوع صندوق‌ها بدون معافیت مالیاتی از جذابیت کافی برای سرمایه‌گذاران برخوردار نخواهند بود؛ چراکه در این صندوق‌ها هزینه مدیریت به دیگر هزینه‌‌‌های معمول در سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک افزوده می‌‌‌شود و با کسر کردن هزینه‌‌‌های مالیاتی از بازده این صندوق‌ها بازدهی آنها از بازدهی بازار املاک کمتر خواهد شد. در تمام کشورها، می‌‌‌توان با معافیت‌‌‌های مالیاتی بیشتر همچون معافیت مالیاتی بر نقل و انتقال املاک و مالیات بر اجاره، سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌ها را جذاب‌‌‌تر کرد. چند نمونه از معافیت‌‌‌‌‌‌های مالیاتی (بر سود و نقل و انتقال) این صندوق‌ها در کشور‌‌‌های مختلف در جدول فوق مشاهده می‌‌‌شود.

تدوین قوانین و مقررات متناسب

به‌منظور پیشگیری از سفته‌‌‌بازی لازم است، مانند اغلب کشورها محدودیت سه‌ تا چهارساله برای فروش املاک و محدودیت در تجمیع اجاره‌‌‌بها و درآمدهای عملیاتی لحاظ شود تا این درآمدها به دارندگان سهام صندوق پرداخت شوند. همچنین باید حداقل‌‌‌هایی برای سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در املاک و مستغلات در نظر گرفته شود تا این صندوق‌ها از ماهیت خود فاصله نگیرند. مواردی مانند حداقل تعداد املاک و پروژه‌‌‌ها و حق رأی دارندگان واحدهای خرد صندوق برای تنوع‌‌‌دهی و حمایت از حقوق دارندگان یونیت‌‌‌های خرد لازم به‌نظر می‌‌‌رسد. افشای معاملات بزرگ و محدودیت معامله با اشخاص وابسته به‌منظور پیشگیری از ایجاد رانت و شفافیت نیز بسیار اساسی است. همچنین توسعه نقش بازار در تعیین قیمت و افزایش شفافیت می‌‌‌تواند به کشف قیمت بهینه‌‌‌تر صندوق‌ها و به تبع آن، قیمت‌گذاری متناسب‌‌‌تر املاک کمک شایانی کند. الزام به پرداخت حداکثری درآمدها به صورت سود تقسیمی به سهامداران و قدرت اعمال نفوذ سهامدار خرد و همچنین عدم‌امکان مالکیت عمده برای افراد و گرو‌‌‌ه‌‌‌هایی که می‌‌‌توانند با دارایی‌‌‌های صندوق تضاد منافع داشته باشند، نیز از مهم‌ترین مواردی هستند که باید در مقررات و دستورالعمل‌‌‌های مربوطه گنجانده شوند.